고시원 창업, 창업비용만 따지니까 실패하는 겁니다.

커피, 치킨은 망한다고 난리인데 고시원은 성공 사례로 도배된 아이템 중 하나입니다. 이런 뉴스나 글, 영상들을 보면 많이 염려스럽습니다. 실제론 정말 까다로운 아이템이거든요.

이번 포스팅은 고시원 창업에 필요한 기본 정보(창업비용, 장점, 단점)을 먼저 알아보고 많은 사람들이 간과하는 부분들을 설명 드리겠습니다. 이를 통해 본인에게 적합한 창업아이템이 맞는지 신중히 검토해 보시길 바랍니다.

고시원 창업

장점

고시원 창업은 경기와 상관없이 매 달 안정적이고 꾸준한 수입을 벌어들일 수 있는 매력적인 사업입니다. 요식업을 해보신 분들이라면 이게 얼마나 큰 장점인지 체감하실 겁니다. 특별히 제도적인 규제가 생기지 않는 한 미래에도 유망한 사업모델이죠.

또한 다른 점포 창업에 비해 사업장에 점주가 묶여 있는 시간이 현저히 낮아 여유 시간 확보가 용이하며 투잡이나 여러 활동을 할 수 있다는 것 또한 큰 장점입니다.

자리가 잡힌 고시원은 이처럼 수익과 여유를 통해 사업 확장이 용이합니다. 이 두가지가 다른 창업들과는 비교가 불가할 정도로 큰 장점이기 때문에 여러개의 고시원을 운영하는 분들이 많은 이유이기도 합니다.

단점

고시원의 단점 중 하나는 높은 창업비용 입니다. 비용을 아끼면서 창업을 하는 방법은 많습니다만 신규창업의 경우 평수가 기본적으로 크기 때문에 인테리어 비용과 보증금이 많이 들어갈 확률이 높습니다.

이로인해 투자금 회수 기간이 길어지고 유지, 보수 비용도 무시할 수 없습니다. 투자금은 큰데 나중에 정리하려고 보면 시설이 노후한 상태라 권리금을 잘 받는것도 쉬운게 아닙니다.

또한 정해진 매출외에 추가적인 수익구조를 찾기 힘듭니다. 방 개수 별로 정해진 월세만 받을 수 있기에 만실을 채우고 유지하는 것도 쉽지 않고 수도, 전기, 월세 등 고정비는 계속해서 올라가기 때문에 리스크가 있습니다.

마지막으로 흔한건 아니지만 이상한 입실자가 걸리면 골치가 아픕니다. 화재나 폭행 등 여러 불미스런 사건에 휘말릴 가능성도 있기 때문에 여간 골치아픈게 아닙니다.

고시원 창업비용

신규창업

고시원 창업 시 중요한것은 역시 방의 개수와 시설 입니다. 평수가 커야하다보니 요즘은 50평 가지고는 부족하다 생각됩니다. 100평은 넘어가야 운영할 맛이(?) 납니다.

그런데 이 경우 입지에 따라 다르지만 고층에 들어간다해도 이 정도 평수면 저렴하게 구해도 보증금이 5천~ 1억 정도가 들어갑니다.(3천 짜리도 있긴하지만…^^;) 여기에 시설도 일정 이상 수준으로 해줘야하기 때문에 싸게 잡아도 2억 이상은 들어갑니다.

보증금과 인테리어 비용에서만 고시원 창업비용으로 3억 전후가 들어가게 됩니다. 물론 인테리어 수준이나 평수 등 1억 5천 정도로도 충분히 창업 가능합니다. 5억 이상 들어가는 것도 가능하구요.

창업비용의 간극이 상당히 큰 편입니다. 그리고 이 창업비용이 아래에서 추가로 설명하겠지만 고시원 창업의 승패를 가르게 되는 요인 중 하나입니다.

양도양수(+리모델링)

장사가 잘 되고 있는 고시원을 적정 권리금을 주고 인수하거나 망한 고시원을 헐값에 사들여 리모델링을 하는 방법입니다.

신규창업보다 당연히 창업비용이 절약 됩니다. 이 부분은 권리금, 보증금, 리모델링 비용에 따라 편차가 크게 납니다.

그래도 창업비용이 최소한 1억은 있어야 무권리, 저렴한 금액에 나온 고시원을 인수해서 리모델링 해볼 확률이라도 있습니다. 현실적으로는 1억 5천 정도 준비하고 1년 가량 발품을 팔아야 됩니다. 망한 고시원이라도 살릴 수 있을만한 매물을 얻을 확률이 정말 낮기 때문입니다.

반드시 주의할 점

입지, 월세, 시설, 평수(방 개수) 그리고 투자금의 밸런스가 맞지 않으면 고시원 창업은 실패한다.

이 모든 조건을 만족하는 곳은 흔치 않다. 성공담에 혹해선 안된다.

뻔한 소리라도 어떻게 이해하고 받아들이는지에 따라 보여지는게 완전히 달라집니다. 입지와 월세가 중요하다는 것은 누구나 알지만 왜 중요한 것인지 원리를 이해해야 합니다.

글의 처음에 언급한 고시원의 단점 중 하나는 ‘정해진 매출’외에 수익구조를 만들기가 힘들다는 문제가 있습니다. 매출(월세x 방 개수)를 늘릴 방안은 마땅히 없는데 고정비(월세, 전기세, 수도세, 기타 비용)만 계속 해서 오르니 해가 갈수록 수익률이 깎일뿐 늘어나는건 쉽지 않습니다.

이 때문에 처음 매물을 보러 다닐 때 고려해야 할 것이 정말 많아집니다. 이제부터 설명드리는 이론은 이해를 돕기 위한 야메 공식이기 때문에 상황에 따라 특성이 변할 확률이 높습니다. 걸러들으셔야 합니다.

중요한 것은 “균형”

복합적으로 작용하긴 하지만 입지, 시설, 방의 월세는 만실을 채우는데 영향을 미치는 요소입니다. 입실자의 입장에서 따질 부분들이지요. 반대로 입지, 평수(방의 개수), 시설(투자비용)은 창업자가 따지는 부분인데 입지가 좋고 평수가 커질수록 고정비용(임대료, 공과금)은 증가하기 때문에 세팅할 수 있는 방의 개수 대비 예상 매출과 순수익을 가늠할 줄 알아야 합니다. 당연히 상가 보러 다닐때 입지를 파악하는 눈도 필수겠죠?

수익 계산 뿐만 아니라 앞으로 만들어질 고시원의 모습을 상상하여 이 입지의 매장이 승산이 있는지까지 파악하는 안목마저 필요한 까다로운 작업입니다. 문제는 이 밸런스가 맞는 상가 자체도 별로 없고 올바른 기준을 세우고 매물을 보러 다니는 분도 많지가 않습니다.

입지가 좋다고 임대료 600만원~800만원 이상 상가를 덜컥 계약하는 초보분, 시설이 좋다고 고시원 월세 70~80만원 받는걸 쉽게 생각하는 분, 반대로 임대료를 아낄 생각에 완전 낡고 입지도 떨어지고 싼 곳만 보러 다니시는 분, 창업비용을 어느정도까지 마지노로 잡아야 하는지 전혀 감이 없는 분 등등 애시당초 실패할 요소를 갖고 있다는 것입니다.

핵심은 위 요소들 중 중요하지 않은게 없고 균형잡힌 상가를 찾아내야 한다는 것입니다.(많이 어렵긴 하지만요;;)

창업비용 마지노선

고시원 뿐만 아니라 모든 아이템에 적용되는 개념입니다. 카페, 치킨, 술집 등등 초보분들, 특히 프랜차이즈 창업 하는 분들 대부분이 저지르는 실수인데 업종별, 기대 매출별로 창업비용을 일정 수준 이상 초과해서는 안됩니다.

한달에 천만원씩 벌어봤자 창업하는데 10억 들이고 권리금 한푼도 못받으면 이건 성공한 창업일까요? 우리는 살아가는 매 순간 ‘가격’을 계산합니다. 근데 왜….창업할때는 계산을 안하시는지….–; 하긴 하는데 잘 못하고 있다는게 차라리 맞는 말이겠군요.

여하튼 이 부분은 글로 다 적는건 불가능하니까 아주 기본적인 설명만 덧붙이겠습니다. 투자비용을 회수하는 방법은 2가지 방법밖에 없습니다. 하나는 창업을 한 후 정말 오랜기간동안 사업을 지속하며 수익을 가져가는 것이고 나머지 하나는 권리금을 받고 사업장을 정리하는 것입니다.

초보분들이 명심해야 할 것은 다 그런것은 아니지만 인터넷이나 부동산, 창업컨설팅에서 말하는 “호가”는 실제 거래되는 권리금액과는 상당한 차이를 보인다는 것이고 투자금을 기준으로 권리금 책정을 했다가는 99% 확률로 실패한다고 감히 말씀드릴 수 있습니다.

내가 고시원을 차리는데 들어가는 비용, 그에 따른 예상 수익률은 어느정도일지? 시설 감가와 수익률 감소를 예상했을 때 n년 후 얼마의 권리금을 받고 정리할 수 있을지 예상하고 이걸 바탕으로 초기 투자비용을 어느 선으로 제한해야 하는지 “꼭” 공부하셔야 합니다.

개인적으로 4억 5억 넘게 투자하는건 조금 부정적으로 보는 입장입니다.

선수가 너무 많은 업종

고시원은 선수가 너무 많은 업종 중 하나입니다. 좋은 의미보단 부정적인 의미입니다. 날고 긴다하는 중개인들도 혀를 내두를 정도로 거래 경험도 많고 수 싸움에 능하다보니 아차하는 순간 속아넘어갑니다.

초보분들은 가뜩이나 경험 지식이 없는 상태에 자신감만 가득 차 있다보니 이런 분들이 내놓은 좋은 수익률의 매물, 반대로 망해서 헐값에 내놓는 매물에 현혹될 가능성도 참 높습니다. 매도인이 중개인을 컨트롤 해서 안좋은 매물을 작업치는 경우도 많구요.

초짜가 이런 분들을 상대로 이득을 취한다? 그럴 확률 없습니다. 좋은 매물이라고 아무리 현혹해도 본인이 공부를 제대로 해서 매물의 상태를 정확히 파악할 줄 알아야 속지 않습니다.

또한 리모델링할 생각으로 망한 매물 보러 다니시는 분들은 상대방의 경험치도 많은 대화를 통해 파악해야 합니다. 뭔가 인자하고 나 어수룩해요라고 어필을 해도 알고보면 내공이 깊은데 한번 삐끗해서 실패한 경우 많습니다. 이런 분들이 망한 곳에서 내가해서 성공할 확률이 그렇게 높지 않습니다.

단순히 물건 파악뿐만 아니라 사람 파악도 복합적으로 신경을 써야합니다.

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