특수 상권 창업의 적나라한 현실 알려드립니다.

특수 상권 창업 희망중이신가요?
인터넷에 떠돌아 다니는 이론 정보로는 부족하시죠?

이번 포스팅은 제가 현역 시절 접했던 많은 특수 상권 창업의 실제 사례를 통해 진짜 현실이 어떤지 알아보고 특수 상권 창업을 해도 되는지 안되는지를 알아보도록 하겠습니다.

특수 상권이란?

특수 상권이란 일반적으로 알고 있는 상가를 임대인과 임차인이 직접 계약을 맺고 영업을 하는것이 아닌 임대인 – 중간업체(대부분 프랜차이즈 본사) – 임차인(위탁 사업자)의 형태로 계약을 맺고 영업을 하는 곳을 뜻합니다.

이해하기 쉽게 풀이해 드리자면 특수상권이라 불리는 대부분의 주체는 백화점, 대형 마트, 휴게소, 쇼핑몰, 지하철 등을 뜻하며 이곳에서는 일반적으로 개인이 직접 임대차를 맺고 장사 하는것을 허용하지 않기 때문에 프랜차이즈 본사와 계약을 하게 됩니다.

그런 다음 프랜차이즈 본사는 이곳에서 장사를 할 가맹점주를 모집해서 다시 임대차 계약을 맺게 됩니다.

임차인 끼리의 재임차 계약, 즉 전대차 계약이 기본이 되는 상권이란 뜻입니다.
이에 대한 자세한 풀이는 이해가 쉽도록 글 전반에 녹여 설명드릴테니 천천히 읽어보시길 바랍니다.

특수 상권 특징- 수수료(월세), 임대조건

특수상권은 백화점, 대형 마트, 휴게소, 쇼핑몰, 지하철 등을 뜻하며 매출의 %로 수수료(월세)를 받는게 특징 입니다.

이 수수료의 조건은 임대인 측에 따라 각양각색이며 정해진게 없습니다.

수수료에 수도세, 전기세 등 관리비를 따로 받는 곳도 있고 포함하는 곳도 있으며 카드 수수료를 포함하는 곳도 있고 오로지 매출의 몇 %를 떼버리고 월세, 관리비를 따로 받는 곳도 존재합니다.

최저 월세라고 해서 매출이 아무리 안나와도 최소 얼마를 내야하는 조건도 있고 반대로 최대 월세 제한을 두는 곳도 정말 간혹 있긴 합니다…^^(간혹)

통상적으로 대형 마트는 매출의 11%~15%, 지하철(제일 대중 없음) 20%~25% 전후, 백화점은 25%~30%, 휴게소 50% 전후의 수수료를 떼갑니다.

휴게소 50% 오타 아닙니다. 진짜 저 정도 떼갑니다.

계약 기간도 정해진게 없이 임대인 측 마음 입니다.

보통 1+1이라고 해서 1년 계약하고 추가로 연장하고 싶으면 1년을 더 연장해주는 식입니다.

이와 같은 원리로 1+1+1, 2+3, 1+2+2 등 다양한 조건이 존재하며 보통은 최장 5년이 일반적이며 이 이상 임대 계약을 연장해 주는 경우는 많이 없습니다.

지하철의 경우 5년만 보장하는게 일반적이고 특수한 경우가 아니라면 입찰로만 들어갈 수 있으며 계약 기간을 연장하기 위해서는 다시 입찰을 해야합니다.

입찰은 보통 월세를 얼마 낼지를 경쟁하는거라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

특수 상권의 문제점

백화점이건 대형 마트건 MD는 운영에 필수 요소 입니다.
여기에 개인이 끼어들어 자신의 권리를 주장하면 운영에 차질을 빚게 됩니다.

그래서 잡음이 적은 프랜차이즈 본사와 계약을 맺는 것인데 문제는 프랜차이즈 본사가 직접 운영을 하지 않고 ‘가맹점주’를 모집한다고 홍보하면서 ‘위탁사업자’로 계약을 하고 창업을 한다는 것입니다.

백화점, 대형 마트, 휴게소 등 임대인과 프랜차이즈 본사간의 계약 내용이 어떻게 규정되있는지는 중요한게 아니라 프랜차이즈 본사가 가맹점주를 모집한다면서 위탁사업자로 사업자를 낸다는게 문제이고 이것은 엄밀히 따지면 ‘점주’가 아니라 관리 직원의 개념이라는 것입니다.

그러면서 창업 비용을 수 천만원을 받는데 특수 상권의 경우 일반 로드샵 창업과 달리 장비, 기물을 직접 판매를 하는게 아니라 ‘대여’를 해주는 경우가 많다는 것입니다.

이게 무슨 말이냐면 수 천만원 들여서 창업 했는데 알고보니 기계가 내가 돈을 주고 구입을 한 ‘내 것’이 아니라 수 천만원을 내고 ‘빌렸다’는 뜻입니다.

폐업할때 중고 처리 해봤자 몇백만원 안나오긴 하지만 이는 정말 상식적으로는 이해가 안되는 부분이죠.

이보다도 더 큰 중요 문제는 임대차 계약을 맺은것도 아니기에 상가 임대차 보호법에서 정하는 10년간 계약을 보장하는 조건이 적용되지 않습니다.

만약 1+1 조건의 특수 상권이라면 총 2년의 기간이 끝난 후 임대인이 나가라고 하면 그대로 끝인겁니다.

더 문제는 프랜차이즈 본사나 창업 컨설턴트들은 최초 계약시 ‘확정은 아니지만 보통 연장해주긴 합니다 연장이 거절 될 수는 있지만 확률이 높지는 않아요’라는 식으로 애매모호한 뉘앙스로 계약을 종용한다는 겁니다.

적게는 3천만원에서 7천만원 전후의 창업 비용이 들어가는데 2년 동안 무보수 노동하다가 쫓겨난다는 뜻입니다.

특수 상권의 장점은 없나?

단점만 있다면 당연히 특수 상권 창업을 하는 사람은 없을 것입니다.

장점도 분명히 존재하며 본질은 결국 ‘수익’이 되느냐 안되느냐가 관건입니다.

특수상권은 보통 임대인 측의 강력한(?) 관리로 위생 기준 등이 까다로워 내 돈 내고 노예되는 느낌이 강하긴 하지만 반면에 장사 말고는 신경쓸게 없습니다.

화장실 청소나 기타 공용면적에서 발생하는 그 어떤 문제도 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 임대인 측에서 다 알아서 해줍니다.
이건 정말 큰 장점입니다.

그리고 조건에 따라 다르지만 1층 로드샵 대비 창업 비용은 상대적으로 저렴한 편이긴 합니다.

또한 항상 꾸준한 유동이 보장되기 때문에 초보 창업자도 손실보다는 수익을 낼 확률이 높은것 또한 사실입니다.

특수 상권 또한 로드와 마찬가지로 결국 좋은 자리에 적절한 업종이 들어갈때 좋은 결과를 낼 수 있습니다.

아주 오래전 예시이긴 하지만 모 대형 쇼핑몰에서 1억2천 정도 들여서 대형 프랜차이즈 카페를 차렸다가 월매출이 2억 나온 경우도 있고 지방 대형 마트에서 4천만원 들여서 분식 프랜차이즈 창업했다가 1억 가까이 매출이 나온 분도 계시는 등 특수 상권 창업도 분명히 장점이 존재합니다.

이 정도 매출이 나와주면 나중에 권리금 받고 정리하진 못해도 매달 벌어가는 수익 자체가 워낙 크기 때문에 분명히 창업을 할 매력이 있다는 것입니다.

그렇기 떄문에 일단은 유입이 많은 장소를 컨택해야하고 이 때문에 말도 안되는 수수료를 떼더라도 유명 휴게소는 웃돈을 줘서라도 들어갈려는 것입니다.

일단 유입 인구가 많은 곳이라면 그 다음으로는 아이템의 유행도, 객단가와 입점자리를 따져야 합니다.

개인적으로 카페가 전문이긴 하지만 이 때문에 특수상권에서 작은 평수의 카페 창업은 추천하지 않는 이유입니다.

객수와 단가가 견적이 안나옵니다.
물론 이것도 각이 잘 나오면 당연히 창업하셔도 됩니다.

이런 여러 박자가 맞아떨어질때 창업 비용은 좀 더 아끼면서도 번듯한 곳에서 운영을 할 수 있고 로드샵에서 창업했을 때보다 비교도 할 수 없는 효율이 나오게 되는 것입니다.

뭔가 확실한 아이템과 입점 자리가 나왔을때만 창업을 고려하시길 추천드립니다.