권리금 계산 방법이 궁금하신가요? 본격적인 설명에 앞서 여러분이 숙지하고 가셔야 하는 부분이 있습니다.
권리금 계산이란 것은 획일적인 공식이 존재하지 않습니다. 권리금 계산기라는 것도 시장을 돌아다녀보면 전혀 맞지가 않습니다.
또한 권리금은 ‘업종별’, ‘상권’, ‘주변환경’, ‘평수’, ‘프랜차이즈/개인점’ 등 여러변수에 따라서 계산 방법이 달라집니다.
시장에 형성되어 있는 ‘대략적인 선’이란게 존재하지만 권리금 시세에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 ‘심리’ 입니다.
이 점을 꼭 숙지하고 글을 읽어주시길 바랍니다.
권리금 뜻
- 권리금이란 영업권리금/시설권리금/바닥권리금의 총칭
먼저 권리금은 영업, 시설, 바닥을 총칭하는 단어입니다. 사람들이 시설비라고 명칭을 부른다던가 시설, 영업 권리를 따로 이야기 하는데 이는 틀린 것입니다.
정확히는 시설비가 아니라 시설권리금이 맞으며 ‘권리금’이라는 단어에 위의 모든 요소가 포함되는 개념입니다.
이걸 명확히 알아야 하는 이유는 권리금 거래를 하면 세금이 발생하는데 인식의 차이로 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
(자세한 사항은 링크 글의 “그외 궁금증, 실사례 – 시설/영업권리에도 세금이 붙나요” 참고)
권리금 계산
- 상품성 책정
- 계산법 적용 : 자리로 판매 or 양도양수 택1
- 양도양수 시 물건 상태에 따라 계산법이 다름
상가/점포를 권리금을 받고 거래하는 방법은 크게 2가지만이 존재합니다.(쪼개서 팔고, 전대주고 이런 곁가지들은 빼겠습니다.)
하나는 “양도양수“(운영중인 업종 그대로 이어받는것)과 “타업종“(다른 업종 혹은 브랜드/개인점으로 들어오는것) 입니다. 이 점포가 어떤 용도로 매매가 가능한 매장인지를 판단해야 합니다.
타업종으로 거래한다면 보통 “바닥권리금”정도만 받고 거래하거나 주방/시설 명목으로 몇백만원 정도 얹어주는 선에서 거래됩니다.
바닥권리금에 대한 자세한 내용(계산법, 주의점, 임대인에게 돈을 주는 경우 등등)은 링크 글을 참고하세요.
하지만 ‘수익성’이 받쳐주고 매장의 시설을 살려서 양도할 가치가 있다면 ‘양도양수’ 물건이기 때문에 그에 따른 권리금 계산 방식을 적용합니다.
양도양수 시 권리금 계산
- 업종
- 수익률
- 개인점/프랜차이즈
- 상권/평수/주변환경
양도양수 시 권리금 계산은 매장에 따라 계산법이 달라집니다. 가장 대표적인 것은 ‘업종’이며 수익률은 그 다음입니다. 각 업종별로 순수익 대비 실제 거래시 ‘상한선’이라는 것이 존재합니다.
*업종
왜 업종별로 나뉘는지 간략하게 설명하면 ‘투자대비 기대 수익과 운영 효율’이 다르기 때문입니다. 일반적으로는 노동강도가 낮을수록 기대수익이 낮지만 권리금은 올라가는 경향이 있습니다.
대표적인 예시로 배달 전문 치킨집은 월수익이 500~700만원이 난다고해도 권리금을 1억원 이상 거래되기 쉽지 않습니다. 반대로 카페가 이정도 순이익이 난다면 보증금과 권리금을 합쳐 3억 가까이도 거래가 됩니다.
문제는 ‘수익률’만 생각하면 계산이 안맞다는 겁니다. 위에 언급한 다른 요소들을 복합적으로 적용시킬줄 알아야 적정 권리금 계산이 가능합니다.
만약 카페 권리금에 대해 조금 더 디테일하게 알고 싶다면 링크 글을 참고하세요.
*수익률
-먼저 업종별로 ‘기대 수익률’이 어느정도인지를 알아야 현실적인 계산이 가능합니다. 기대수익률에 미치지 못하는 점포들은 권리금 계산이 의미가 없고 그냥 무권리나 헐값에 거래해야 합니다.
보통 카페는 3%, 5%, 7% 라고해서 1억/2억/3억 투자금별로 기대수익이 나뉩니다. 월수익 300만원, 500만원, 6~700만원에 따른 기준이라고 보시면 되는데 개인점인지 프랜차이즈인지 상권, 평수에 따라 또 적용이 달라집니다.
배달치킨집은 500만원 이상 남는 매장을 찾기가 쉽지 않고 실제로 이정도 수익이 남는다해도 권리금이 크지 않습니다. ‘최대’ 7천만 원을 기준잡고 보는편이긴 합니다.
어지간한 고매출 매장이 아니면 1억을 초과해서 거래되는 경우는 많이 없습니다. 또한 브랜드에 따라 고매출이라도 가격이 박하게 책정되는 등 브랜드에 따른 시세를 알아야 합니다.
시설업, 판매점 등 상대적으로 노동강도가 낮은 곳은 투자대비 훨씬 높은 수익률을 요구합니다. 보증금과 권리금을 합쳐 2억 정도의 투자금이 있다면 700만원~1천만 원의 수익을 기대합니다.
반대로 음식점 같은 곳들은 노동강도가 힘든만큼 권리금이 절하됩니다.
*개인점/프랜차이즈
개인점인지 프랜차이즈인지 또 어떤 브랜드인지에 따라 계산이 달라집니다. 메이저 프랜차이즈를 제외한다면 마이너 브랜드들은 사실 개인점과 동일한 취급을 받습니다.
개인점은 수익률이 높아도 인수인계가 힘든경우(높은 기술을 요구하는 등) 바닥권리금+시설권리금 정도로 책정되고 영업권리금은 잘 적용되지 않습니다.
한식, 일식 등 대형 음식점들이 초기 투자금이 높다해도 매수자가 선호하는 업종이 아니고 인수인계가 힘들기 때문에 권리금은 투자금 대비 상당히 낮아질 확률이 높습니다.
메이저 프랜차이즈는 최초 개설비가 시장에 공개가 되어있고 많은 매수자들이 인수를 희망하기 때문에 매출 대비 어느정도 시세가 형성되어 있습니다.
대표적인게 SPC계열(베스킨라빈스, 파리바게트 등), 교촌치킨이나 더본코리아(백종원 프랜차이즈)등이 있죠.
*상권/평수/주변환경
똑같은 매출, 순수익을 내더라도 업종,브랜드에 따라 권리금 계산이 바뀐다는걸 이해하셨을텐데 여기에 상권, 평수나 주변 환경에 따라 또 영향을 받습니다.
대표적인게 바닥권리금이 높은 A급 상권의 대형평수 매장들인데 아무래도 초기투자금이 많이 들어갑니다. 반대로 영업이 안정적으로 지속되는 확률이 높고 많은 매수자가 찾기 때문에 더 높은 권리금을 주고서라도 인수를 할 확률이 있습니다.
하지만 이런 상권들조차 근처에 공실이 생긴다면 무권리가 되기도 하는등 권리금은 언제든 변화하는 성질의 것입니다. 또한 평수가 크면 그에 따른 시설비가 추가되는데 매장의 상품성에 따라 이 비용을 더 쳐줄지, 덜쳐줄지가 결정되는 것입니다.
마지막으로 아무리 수익률이 높아도 경쟁점포가 과포화된 상태라면 소위 ‘상권이 망가졌다‘라는 표현을 쓰는데 이 경우 권리금이 매우 낮아질 확률이 많습니다.
이 외에도 조건값이 많이 남았는데 이정도로 줄이겠습니다;; 정리하다가 머리가 빠개질거 같네요.
권리금 계산, 요약
- 매장의 상태에 따라 계산적용법이 다름
- 업종/수익률/개인점,프랜차이즈/상권/주변환경 등 수많은 조건변수
- 이 모든걸 결정하는 것은 결국 ‘심리’
글을 쭉 읽어내려오신 분이라면 머리속에 물음표만 가득할 것입니다. 그래서 권리금 계산을 어떻게 하는건데?라는 물음말이죠.
일단은 많은 경험치가 쌓이지 못한 상태에서는 개인점/프랜차이즈라는 기준을 잡고 가격을 더 쳐줘야 하는 요소가 있는지, 아니면 가치가 떨어지는게 무엇이 있는지를 여러 매물을 보면서 나름 적용시키면서 계산을 해보시는걸 추천드립니다.
메이저 프랜차이즈는 최초개설비용 대비 기대수익률이 높다면 +@ / 그렇지 못하다면 감가라는 다소 단순한 공식먼저 차근히 대입시켜 보시길 바랍니다.