시설권리금 개념, 감가상각, 세금, 계산법 등에 대해 정말 제대로 알려드립니다. 인터넷에 이론은 넘쳐나지만 실제 거래경험이 많은 전문가는 거의 없는게 현실이죠.
이에 대해 창업자들이 가져야할 올바른 개념이 어떤것인지를 알게 되면 세금이나 계산법 등 파생되는 요소들도 자연스럽게 이해가 되실겁니다.
시설권리금 뜻, 개념
- 점포 창업 시 설치한 인테리어, 주방, 기계 등 각종 시설에 대한 가치를 권리금액으로 책정한 것
- ‘권리금’은 영업권리금/시설권리금/바닥권리금 3가지로 구성되어 있으며 이 모든것을 총칭하는 단어
- ‘시설비’와 ‘시설권리금’은 개념적으로 다른 의미
시설권리금이란 말 그대로 점포에 설치된 인테리어나 주방 기구, 조리기계, 화장실, 테라스 등 매장에 설치된 유형의 시설들을 권리금으로 책정한 금액입니다.
여기서 중요한것은 먼저 ‘권리금’의 개념에 대해 알아야 하는데 권리금은 영업/시설/바닥 3가지 요소로 구성된 것을 ‘총칭’하는 말입니다.
사람들은 실제 부동산 시장에서 점포를 거래할때 ‘시설비만 받는다.’, ‘바닥만 받는다.’는 식으로 표현을 하지만 모두 포함해서 ‘권리금’이라고 하는게 옳은 말입니다. 이 개념을 정확히 암기하고 넘어가셔야 합니다.
사람들이 잘 몰라서 바닥, 시설, 영업권리금을 따로 이야기하면 그러려니 넘어가시되 나는 이것을 정확히 알고 넘어가면 됩니다.
개념을 제대로 알고 있어야 세금이나 권리금 계산 혹은 관계자와 미팅을 할 때 헷갈리지 않습니다.
마지막으로 위에 언급한 것과 같은 맥락인데 ‘시설비’와 ‘시설권리금’은 개념적으로 다른 의미입니다.
상당히 많은 사람들이 ‘나는 시설비만 받는거지, 권리금을 받는게 아니다.’라고 주장을 하는데 이건 완전히 틀린 말입니다.
시설비란것은 최초에 점포 창업을 위해 인테리어 업체나 머신 납품업체에 주는 돈을 시설비, 시설투자비라고 하는 것이지 본인이 그 돈을 남에게 일부라도 회수한다면 그건 무조건 ‘권리금’ 입니다.
그 때문에 세금을 내야할 의무가 생기는 것이고 매장의 상태에 따라 계산법마저 달라지는 것입니다.
시설권리금 감가상각
- 이론 : 1년마다 최초투자비에서 20%씩 감가, 5년 이후는 무권리
- 실제 : 매장의 컨디션에 따라 감가가 적용될 수도 있고 안되는 경우도 있음
이론만 놓고 봤을때 감가상각은 사람마다 말이 다릅니다. 매년 10% ~ 30%까지 감가가 들어간다고 하는등 차이도 큽니다.
또한 3년 혹은 5년이 된 시점부터 시설권리금을 ‘없다’고 보는 사람이 있는 반면 5년 10년이 지나도 최초투자비의 20~30%는 최소한으로 보전해줘야 한다고 하는 등 이론은 엄청나게 다양합니다.
하지만 실제 시장에서는 거의 적용되지 않는 말입니다.
시설권리금의 감가상각은 계산법과도 같은 말인데 무조건 해당 점포가 인수할 가치(돈이 되느냐)가 있는지 전제되어야만 계산할 수 있습니다.
단순 이론으로만 보면 오픈한지 일주일도 안된 매장이 1억을 투자했다면 기간에 따라 감가를 할테니 8~9천만 원 이상의 권리금을 책정받을 것입니다.
하지만 ‘매출’이 아직 어느정도까지 나올지 검증이 전혀 안됐기 때문에 시설이 좋다고 해당 매장을 8~9천만 원에 인수할 확률은 희박합니다.
이 외에도 업종이나 브랜드에 따라 시설 감가를 거의 적용하지 않는 경우도 있습니다. 대표적인게 신규창업이 불가능하지만 누구나 창업하고 싶어하는 상위권 프랜차이즈 가맹점들 입니다.
시설상태가 어지간히 심각하지 않다면(보통 3년, 최대 4~5년 이내)이런 곳들은 감가를 거의 적용 시키지 않습니다. 본사에서 강제 리모델링이 걸려있다거나 영업 지속이 어려워서 새로 오는 주인이 투자를 해야할 상황이 되야 감가가 적용되는 경우가 많습니다.
비슷한 맥락으로 상위권 배달 전문 치킨 프랜차이즈의 경우 심각한 수준이 아니라면 시설을 따지는게 아니라 매출이 얼만지에 따라 총 권리금을 책정하게 됩니다.
시설권리금 세금
- 총 거래금액의 8.8% 세금 발생
- 총 거래금액의 10% 부가세 별도
시설, 바닥, 영업권리금이 분리된게 아니라 포함된 개념이라고 말씀드렸습니다. 총 거래하는 권리금에서 8.8%의 세금이 발생하게 됩니다.
이때 거래되는 권리금에 10%의 부가세가 별도로 붙고 양수인이 세무서에 세금을 원천징수하게 됩니다.
시설권리금 계산
- 점포 컨디션 책정이 우선(양도양수,타업종)
- 업종별, 활용 용도별 계산법 차등 적용
- 일반적으로는 최초 투자비보다 현저히 낮은 비용이 책정됨
가장 먼저 판단해야 할 것은 매장의 수익성이 받쳐줘서 양도양수가 가능한지를 봐야 합니다.
만약 해당 업종으로 일정 이상 수익이 나지 않는 다면 타업종(바닥권리금만 받고 다른 업종으로 들어오는것)으로 거래를 해야합니다.
이 때는 시설비는 거의 다 없어지는 것입니다. 냉난방기나 주방시설 등은 새로 오는 사람이 활용이 가능할테니 이에 대한 비용 조금은 주장할 수 있겠군요.
양도양수가 가능하다고 판단되는 매장이라면 이제 시설권리금을 계산할텐데 총 투자비용을 고려해서 책정해야 합니다.
권리금을 계산하는데는 수백가지의 변수를 고려해야 하지만 일반적으로는 시설권리금만 따로 책정해서 여기에 바닥권리금, 영업권리금을 단순 덧셈해서 책정하지 않습니다.
이런 방식으로 계산하면 수익률이 굉장히 뛰어난 극소수의 매장이 아닌 이상 시세를 한참 웃도는 금액이 책정됩니다. 거래가 안된다는 뜻입니다.
업종마다 계산법도 천차만별인데 기준점을 못잡겠다면 보증금과 권리금을 합쳐서 5천만원, 1억원, 2억, 3억을 기준잡고 내가 매수자라면 내 매장을 이정도 금액에 인수할까?라고 고민해 보시기 바랍니다.
마지막으로 일반적으로 10평 기준 최초 투자시 프랜차이즈 평균 8천만원 전후, 개인점은 4~5천만원 정도가 발생합니다.(대충)
하지만 권리금을 받고 넘겨야할때는 이 비용이 거의 책정이 안됩니다. 메이저 프랜차이즈나 수익률이 좋다든지 상권, 자리가 뛰어나지 않으면 사실상 거의 다 날라간다고 생각하셔야 합니다. 10~20% 정도만 건져도 다행인 시대입니다.
이를 감안해서 양도양수 할 때 과도한 권리금에 속지도 말고 무리한비용을 투자하는 실수도 저지르지 않으셨으면 좋겠습니다.