필독 점포 양도양수 절차와 개념 정리
점포 양도양수 시 절차를 알아보겠습니다.
여기서 중요한건 '왜' 그 행위를 하는지 원리를 알아야 문제 발생 없이 거래를 완료할 수 있습니다.
특히나 직거래 하시는 분들은 반드시 정독하고 개념을 이해하시길 바랍니다.
순서
- 권리금 계약서 체결 및 계약금 10% 입금
- (프랜차이즈 가맹점이라면)가맹본부에 문의해서 임대차 계약을 먼저할 지, 양수인 인터뷰를 먼저할지 확인
- 임대차 계약서 작성 및 보증금 10% 입금
- 인허가(영업신고증 승계 - 사업자등록증 발급) 후에 권리금 계약에 대한 중도금 40% 지급
- 인수인계(사업자 통장 개설, 포스기, cctv, 인터넷 등 명의변경 신청 작업, 레시피 등)
- 잔금 50% 지급 및 재료비 정산, 열쇠 인도
원리
- 양도양수 계약은 쌍방의 협의하에 자유로운 절차대로 진행해도 됩니다.(위 설명이 절대적인건 아니라는 뜻)
- 권리금 계약서 체결 시 권리금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 지급 진행을 추천
- 특약 사항에 양도 과정에서 벌어질 모든 걸림돌을 유추해서 문제 발생 시 어떻게 처리할건지 명확하게 적어야 함
- 모든 행위는 양도 과정에서 발생할 수 있는 문제를 차단하기 위해서 한다는걸 인지해야 함
핵심은 '문제 발생 예방'입니다.
양도인은 권리금을 잘 받고 이상없이 가게를 양수인에게 잘 넘겨주는 겁니다.
양수인은 권리금을 계약대로 성실히 지급하고 이상없이 가게를 넘겨 받는거구요.
여기서 계약금 10%, 40%, 50%라는 조금 생소할 수 있는 방식을 추천드리는 이유가 있습니다. 대부분이 계약금 10% 지급 후 잔금을 바로 이체하고 끝내는데 이는 조금 위험한 방법 입니다.
계약금 입금 후 금방 계약이 파기 되는 경우는 비일비재 하지만 아래의 문제들에 비하면 처리가 간단한 문제입니다.
바로 계약금만 받은 상태에서 양수인의 요청으로 영업신고증, 사업자를 폐업했더니 갑자기 계약을 못하겠다고 통보 받는 경우가 비일비재 하다는 겁니다. 양수인은 나몰라라 해버리고 양도인은 영업을 할 수가 없으니 큰일나는거죠.
거기에 레시피 인수인계까지 다 끝냈더니 계약 파기 하는 경우도 비일비재 하구요. 이 때문에 양도 과정을 잘게 쪼개서 권리금을 단계적으로 지급하면서 일방적 계약 파기 방지와 금전적인 부분을 확보 하는 것입니다.
결론은 쌍방의 안전을 위해 계약금, 중도금, 잔금을 나눠 지급하라는 것입니다. 미리 급하게 진행하지 말고 단계를 밟으면서 이상없이 넘어가면 그에 맞게 돈도 주고 받으라는 거죠.
같은 맥락으로 권리금 계약서를 작성할 때 특약사항을 적는데 여기에 '예측 가능한 모든 문제를 어떻게 처리할지' 적는게 좋습니다.
특약사항에 넣도록 고려할 사항들
자세한 문구는 변호사나 전문가의 자문을 얻어 작성하시는 걸 추천드립니다.
- 권리금의 세금 처리 협의
-권리금을 주고 받을 때 부가세10%와 기타소득세 8.8%(양수인 원천징수)가 발생합니다.
-양수인은 권리금에 부가세를 더하고 기타소득세를 제하여 양도인에게 최종금액 지급하고 세무서에서 기타소득 납부, 양도인은 계산서 발행
-예)권리금 1억 + 부가세10%(1천만원) - 기타소득8.8%(880만원) = 총 1억 1백 2십만원 지급, 세무서에 880만원 납부
-포괄양도양수 시 부가세는 발생하지 않습니다. 다만 직원을 승계하지 않으면 포괄양수도가 부인되어 부가세 10%가 그대로 발생할 수 있습니다.
-양도인은 종소세가 증가하기 때문에 이 단계에서 금액 협상을 해야 합니다. - 임대차 계약이 거절되면 '위약없이 해약'하고 계약금은 몇월 며칠까지 반환한다고 명시
-임대차 계약서에 '지위승계'조항을 넣지 않는게 좋습니다.
-원칙적으로 신규 임차인과 임대인이 작성하는 계약서는 신규 계약으로 봅니다.
-하지만 임대인이 지위승계 계약이라는 조항 등을 넣어서 신규계약이 아니니 잔여기간만 계약기간을 보장한다고 주장하는 경우가 있습니다. - 프랜차이즈 가맹본부에서 가맹 계약을 거절하면 개인점으로 돌릴지, 권리금을 깎아주고 계속할지, 위약없이 해약할지 정하기
- 영업신고증, 사업자등록증 발급이 거절될 시 어떻게 행동할지
→이는 임대차 계약서에도 명시가 필요하지만 임대인에게 이런 요구를 하는게 쉽지 않을 수 있습니다. 사전에 위생과, 세무서에 연락해서 문제가 없을지 확인을 꼼꼼하게 한 후에 진행해야 합니다. - 현 시설 목록 작성 및 상태 체크, 아예 작동하지 않는건 없는지 a/s는 어떻게 처리할지, 인수 후에 갑자기 고장나는건 어떻게 할지
-양도인은 시설의 하자 여부를 알려야 할 의무가 있습니다. 하지만 현 시설상태 대로 양도하는 것이기 때문에 수리의 의무는 없습니다. 제대로 고지했다면 잔금 다음날 완전히 고장났다 하더라도 말이죠. 반대로 양수인은 이를 근거로 협상을 시도할 자유가 있습니다. 양도인/양수인 함께 시설 체크를 확실하게 하고 협의를 통해 매듭을 지어야 합니다.
-"렌탈·리스·할부 물건은 소유물과 구분해서 표기" — 정수기, 제빙기, 포스, 간판이 렌탈인 경우 흔합니다 - 직원 고용 승계 여부 및 퇴직금 문제
-포괄양도양수는 직원승계를 받아야만 인정됩니다.
-퇴직금 중간 정산이 원칙적으로 불가합니다.
-현재 근무중인 직원을 승계받으시려면 양도인 사장님 밑에서 일하던 근무기간도 승계받고 추후에 퇴직 시 퇴직금 지급을 하셔야 합니다.
-그게 아니라면 권리금 조정을 협의하거나 새 직원을 뽑아야 합니다.
-자세한 사항은 노무 상담을 꼭 받아보시길 추천드립니다. - 선결제, 현금을 받아 놓은건 양도인이 미리 정산 하거나 양수인에게 이체
-선결제 목록 작성 — 이 또한 양도인이 선결제 목록을 빠짐없이 알려주고 미고지 한 부분을 나중에 발견 시 어떻게 배상할지 협의하라는 의미입니다.
-쿠폰 같은 경우 정산이 어려워서 조건 없이 승계를 많이 하는 편입니다. - 경업금지, 배달 플랫폼 활성화로 상권 구역이 넓어졌기 때문에 범위, 조건 등을 명확하게 적어야함
-상법 상 굳이 특약에 적지 않아도 보호 받는 조항이지만 계약서에 없다고 위반 하는경우가 많아서 강조의 의미로 쓰는편
-지역 범위는 상법 41조 2항에 따라 동일·인접 시·군을 넘어 확대할 수 없습니다. 따라서 지역보다는 업종과 영업 형태를 구체적으로 적는 것이 실익이 있습니다.
-배달 전문점, 공유주방 입점, 배우자·자녀 등 타인 명의 운영, 프랜차이즈 가맹 형태까지 포함한다고 명시하는 식 - 재료비는 잔금날 별도 정산, 새 제품만 정산하고 뜯은건 그냥 주는 방식을 많이 씀. 권리금에 포함해서 그냥 주겠다는 방식은 계약일과 잔금일날 재고 차이가 나면 싸우는 경우가 많아서 비추천함
- 기타 문제될만한 모든 부분을 예측해서 발생 시 어떻게 대처할지 합의 후 명시하기
※상법 41조 ①항: 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다.
※상법 41조 ②항: 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위 내에서 그 효력이 있다.
-위 내용들은 문제가 발생할 소지에 대해 체크할 목록을 알려드리는 것에 가깝습니다. 실제로 계약할 때 저걸 다 요구하면 양도인이 머리아프다고 거절할 확률이 아주 높아지겠죠?^^;
어떤 부분을 어떻게 명시할지 눈치껏 살펴서 협상을 하는 센스가 필요합니다. '나'는 꼼꼼하게 하고 싶은데 상대방은 '왜 이렇게까지 하나' 이해하지 못하는 경우가 많거든요.
결론의 결론
가게 양도양수의 진행 방식은 협의하기 나름이고 쌍방이 성실하게 이행하면 문제될 게 없습니다. 하지만 사람간의 비즈니스이기 때문에 언제 어떤 문제가 터질지 모르기에 양도가 완전히 끝날 때까지 안전장치를 만들어 두어야 하고 그 방법에 대해 적어보았습니다.
완벽한 방법이라고 말할 수는 없지만 왜 이런 방식을 제시하는지 원리를 이해하신다면 가게를 양도양수 하시는데 큰 문제없이 완료하실 수 있게 될 것입니다.
※법적인 부분은 반드시 전문가와 상담하세요. 위 내용은 참고용이며, 개별사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
궁금한 점, 이해안되는 부분은 댓글로 질문 주시면 설명드리겠습니다.
그 외에 양도양수, 권리금, 매출과 수익구조, 어떤 점포를 인수할지 고민이라면 글을 남겨주세요.
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