필독 점포를 인수할 가치 - 입지

이 가게를 인수해도 되나? 결정하는데에는 수많은 요소를 검토해야 합니다.

솔직히 초보분들은 이론으로 공부한다고 이해하기 굉장히 힘든 분야입니다. 그래도 하나라도 지식이 쌓여야 나에게 안 맞는 매물을 인수하는 불상사를 최대한 막겠지요?

점포를 인수할 가치 - 입지에 대한 설명을 간략하게 해보겠습니다.

입지란?

사전적 의미로 인간이 경제활동을 하기 위하여 선택하는 장소라는 뜻입니다. 창업에서 말하는 입지란 위치의 용이성, 그로 인해 장사가 잘되고 안되고를 결정짓는 요소 정도로 이해하는게 맞을 듯 합니다.

결국 '자리'와 같은 의미라고도 볼 수 있는데 초보분들 뿐만 아니라 장사를 오래 하신 분들조차도 입지, 자리의 중요성에 대해 잘 안다고 말씀하셔도 실제로 고객들을 만나 대화를 나눠보면 기계적으로만 알고 있을뿐

'이게 얼마나 중요한건지- 그 절실함의 정도는 체감하지 못하고 있다고 봅니다'(지극히 개인적인 의견입니다)

얼마나 중요하단거?

장사를 할 때 중요한건 첫째도 자리요, 둘째도 자리고, 셋째도 자리다. 라는 말을 들어보신적이 있을겁니다.

자영업으로 날고 긴다는 분들도 좋은 자리에 들어가기 위해 몇달~년 단위로 임장을 다니고 원하는 조건으로 들어가기 위해 양도인, 임대인과 지루한 협상을 버팁니다.

이 과정이 최소 몇개월~2,3년 이상 지속하는 경우도 허다하고 평생을 장사+임장으로 올인하는 분들도 부지기수죠.

성공한 사람들을 만나보면 90%이상은 자리(점포개발)에 의한 성공이고 운영을 잘해서 성공하는 분들은 정말 초극소수 입니다. 확률상 자리에 의한 성공이 더 현실적이란 의미죠

반대로 장사를 잘 하던분이 입지가 좋지 않은 매장으로 가서 실패하는 경우는 정말 많이 보게됩니다.  

자리가 받쳐주지 않으면 본인의 실력이 좋아도 '효율' 자체가 나오기 힘듭니다. 기초공사를 제대로 하지 않으면 건물이 무너지는 것처럼 좋은 자리를 선택하는 것은 기초공사를 하는 것과 마찬가지 입니다.

그래서 뭘 어떻게 봐야하는데?

이 부분이 정말 설명이 너무 어려운 부분입니다. 일단 업종마다 디테일이 다르다보니 내가 하려는 업종의 특성을 알고 입지를 따져봐야 합니다.

오피스 상권의 카페를 예로 들겠습니다 ^^;

1. 커피를 언제 왜 사먹는가?

2. 커피를 언제 왜 사먹는 트래픽(사람)이 어디로 몰리는가?

3. 그 트래픽이 내 가게로 유입되는 이유는 무엇인가?

-풀어쓰자면 1번의 경우 직장인들은 일반적으로 점심 식사 후 커피를 사먹는 경우가 압도적으로 많습니다. 2번은 식사를 하는 식당 -> 회사복귀까지의 동선을 보시면 어디로 사람이 가장 많이 몰리는지 따져보는게 중요하죠.

3번은 그 동선안에 내 가게가 '눈에 띄는지'가 첫번째이고 주변 경쟁점포를 무시하고 내 가게로 들어올 이유(브랜드, 가격, 기타, 동선 등등)가 필요합니다.

아주 단순하게 압축해서 설명드렸지만 이 요소가 먼저 받쳐줘야. 그다음 '장사'를 잘 하시는게 맞다는게 저의 생각입니다. 일단 사람들이 와야 친절하든 뭘 하든 할 수 있는 거죠.

인수할만한 입지란?

글을 쓸수록 설명이 힘들어 집니다. 1개를 설명하기 위해 10개를 설명해야 하는 상황이라서요.

인수할만 입지란 위에서 이야기한 '이러한' 요소들이 받쳐주는 상가에서 전면도 봐야하고 평수도 봐야하고 월세도 봐야하고 따질게 정말 많습니다.

그런데 이 또한 '업종'에 대한 이해가 있어야 한다는게 핵심입니다. 카페로 그 자리에 들어가면 매출이 얼마나 나올지, 그 월세로 수익이 남을 수 있는지? 해당 아이템에 대한 이해도가 있어야 판단을 내릴 수 있다는거죠.

이 모든 조건을 만족하는 상가를 찾기란 굉장히 어렵겠죠? 이게 맞는겁니다. 서울 경기 다 돌아다녀도 '내 상황'에 맞는 자리, 조건이 몇개 없는 이유이기도 합니다.

공식처럼 딱딱딱 말씀드리면 자칫 획일화된 관점으로 매물을 평가할까봐 걱정이 되서;

풀어쓴다는게 추상적으로 보일 수도 있을 듯 합니다.

뭘 어떻게 표현하든 설명을 하기가 힘들다는....ㅜ

대강의 느낌은 전달됐으리라 생각됩니다. 혹시나 궁금한것, 모르겠는건, 고민(권리금, 매출, 수익, 인수할지 말지) 다~~댓글이나 글로 써주세요.

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모쪼록 글이 도움이 되었으면 합니다.