필독 권리금 세금, 중개수수료, 권리금 수수료 기본 개념 이해하기

양도양수(권리금 거래)를 하게 되면 크게 3가지의 비용이 발생합니다.

부동산 중개수수료, 권리금 수수료, 그리고 권리금에 붙는 세금입니다.

양도양수를 진행할 때 이 3가지의 성격을 이해하고 거래를 진행하셔야 문제가 생기지 않습니다. 핵심만 간결하게 알려드리겠습니다.

공통사항

▶ 중개수수료와 권리금 수수료는 완전히 별개의 수수료로 따로 지불하는 돈입니다.

▶ 중개수수료와 권리금수수료에는 부가세가 발생합니다.(일반적으로) 

▶ 미리 고지받지 않았다면 권리금 수수료를 낼 의무는 없습니다. 다만 계약서에 은근슬쩍 조항을 넣고 도장을 찍게 만드는 곳이 많으니, 눈에 불 켜고 계약서를 확인하셔야 합니다.

▶ 거래를 진행하기 전에 수수료를 먼저 확정하고 진행하세요.

▶ 마찬가지로 권리금 계약서를 체결하기 전에 양도인과 권리금 세금을 어떻게 처리할건지 매듭을 짓고 도장찍으셔야 합니다.

▶ 녹취, 문자, 통화녹음을 생활화하세요.

1. 부동산 중개수수료

▶ 상가 중개수수료는 임대가의 0.9% 이내에서 협의입니다.

-임대가(거래금액) = 보증금 + (월세 x 100)

-0.9% 기준 대략 한달 월세 정도가 발생하는 편입니다.

▶ 공인중개사가 부동산 거래계약서를 작성할 수 있는 것은 자신이 중개한 거래가 완성된 경우입니다. 공인중개사 자격이 있다고 해서 중개하지 않은 당사자 사이의 계약서를 단순히 '대필'해주는 업무까지 할 수 있는 것은 아닙니다.(관행상 그냥 해왔을 뿐입니다.)

-중개수수료는 언제 줘야 하나

▶ 공인중개사법 상 따로 약정한 게 없으면 잔금일에 지급하는게 맞습니다.

2. 권리금 수수료

▶ 권리금 수수료는 정해진 요율이 없습니다.

- 관행상 통용되는 수수료는 체결 되는 권리금의 5%~10% 정도이며 이 또한 조율하기 나름입니다. 

▶ 중요한 점은 현재 공인중개사법에는 권리금이 중개대상물로 규정되어 있지 않으며, 공인중개사가 권리금 계약서를 작성하고 그 대가를 받는 행위는 2024년 대법원 판결에서 행정사법 위반으로 판단된 바 있습니다.

-그래서 실무에서는 부동산이 행정사나 변호사와 협업해서, 그쪽에서 권리금 계약서를 작성하고 보수를 받는 방식을 쓰기도 합니다.

▶ 법적으론 불가하지만 상가 중개의 성격 상 권리금이 자연스럽게 따라오게 되고 고객들은 수수료를 지불해서 라도 가게를 사고 팔고 싶은것이 현실입니다.

-물건이 정말 마음에 든다든지, 가게를 정말 어떻게든 팔아야 한다든지 이유가 있다면 중개인의 권리금 수수료 요구를 합의하에 진행할지 말지 결정하셔야 할 듯 합니다.

추가 : 지금 권한이 없다고 해서 계속 권한이 없지는 않을것입니다. 현실적으로 봤을 때 공인중개사가 권리금 계약서를 작성할 수 없는건 부자연스럽습니다. 

때문에 한국공인중개사협회는 권리금을 중개대상물에 포함시키는 입법을 계속 추진해왔습니다. 실제로 2024년에 관련 개정안이 발의된 적도 있습니다. 만약 포함된다면 그때부터는 공인중개사도 권리금 계약서를 작성할 권한이 생기고, 수수료 체계도 별도 규정이 만들어질 것으로 보입니다.

3. 권리금 세금

먼저 짚어둘 것은, 아래 내용은 개괄일 뿐이고 최종 확인은 세무사나 관할 세무서에서 받으셔야 합니다.

▶ 권리금은 원래도 소득세법상 기타소득으로 과세 대상이었습니다. 다만 상가건물임대차보호법 개정으로 권리금 회수기회가 보호되면서 거래 자체가 제도권 안으로 들어왔고, 그때부터 과세도 훨씬 빡빡하게 집행되고 있습니다.

▶ 그동안 관례처럼 안 냈으니 합의만 하면 안 내도 된다는 말은 명백한 탈세입니다.

▶ 세무서는 생각보다 우리 머리 꼭대기에서 내려다보고 있습니다.(다 알고 있습니다...)

-권리금 세금 계산법.

▶ 권리금에 부가세 10%가 별도로 발생하고, 양도인이 세금계산서를 발행해야 합니다.
▶ 일반적인 권리금 기타소득의 경우 지급액의 8.8%를 원천징수하며, 양수인이 원천징수해 대신 납부합니다.
▶ 즉 양수인은 [권리금 + 부가세 10% − 원천징수 8.8%]를 양도인에게 지급하고, 떼어둔 8.8%를 다음 달 10일까지 납부하는 것이 원칙입니다.

-정확한 해설 : 권리금의 60%는 필요경비로 인정됩니다. 남은 40%에 소득세 20%가 붙고, 그 소득세의 10%가 지방소득세로 붙습니다. 합치면 22%인데, 이걸 계산하기 쉽게 권리금 전체로 환산하면 8.8%가 됩니다.

-양도인이 주의할 점은, 8.8%를 떼인 걸로 끝이 아니라는 겁니다. 권리금의 40%가 내년 5월 종합소득세에 반영될 수 있기 때문에 추가로 세금이 나가는 것을 생각해야 합니다.

-실제 계산 예시 : 권리금이 1억이라면

▶ 부가세 1,000만원이 붙어 1억 1,000만원

▶ 여기서 원천징수 880만원을 뗍니다
▶ 양수인 → 양도인에게 1억 120만원을 지급합니다
▶ 880만원은 양수인이 납부하는데, 소득세 800만원은 세무서에, 지방소득세 80만원은 위택스(서울은 이택스)에 따로 냅니다.

간이과세, 포괄양도양수, 기타소득, 시설권리금 등 디테일하게 들어가면 자신의 상황에 따라 알아야할 게 많습니다. 저도 세금은 전문이 아니라 개괄적인것 밖에 모르겠군요.

자세한건 반드시 세무사와 상담을 하시길 바랍니다.

4.마무리

양도양수 시 따져야할 게 정말 많습니다. 대부분은 매출이나 기계, 인테리어에 문제가 없는지만 생각하는데 수수료와 세금을 대부분 놓칩니다.

이거 때문에 어렵게 계약체결해놓고 인수인계 과정에서 언쟁이 일어나고 감정이 상합니다. 결국 매장에 대해 제대로 된 인수인계도 잘 안되고 서로에게 나쁜 사람으로 기억되버립니다.

이런 경우를 셀 수도 없이 여러 번 봤습니다. 미리 알고 '협의'만 하고 도장 찍고 성실히 이행하면 정말 쉽게 양도가 끝납니다. 

모쪼록 글이 도움이 되었으면 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.