(양수인) 카페 양도양수할 때 검토할 것 - 경쟁점포 개수

이번 상담을 통해 고객분들께 알려드려야 할 것들에 대해 고민해봤습니다. 여러가지가 있었지만 이 글에서 하고 싶은 내용은 '매출이 유지 될 확률 - 경쟁점포 개수'에 관한 것으로 정했습니다.

매장을 인수할 사람들은 다달이 얼마의 수익을 가져가느냐에 집중하지만 이 매장의 매출이 유지될지 안될지에 대한 감을 잡기 힘듭니다.

경험이 있는 분들도 감을 잡는게 쉽지 않지만 초보들도 '아, 이건 위험하다.'라는걸 어느정도 알 수 있는 신호가 바로 '경쟁점포' 현황 입니다.

쉽게 말해 내가 들어가려는 점포 반경에 경쟁점포가 얼마나 들어와 있는지, 추가로 얼마나 더 들어올 수 있는 입지인지를 보면 위험성을 가늠할 수 있습니다. 

카페양도양수 - 경쟁점포 개수

카페를 예로 들겠습니다. 다른 업종들도 맥락은 똑같으니 참고하셔도 됩니다. 

보통 특정 상권 반경내에 매장이 몇개나 있는지를 파악하는 것이 기본이지만 '개수'가 중요합니다. 경쟁점포가 몇개 없다? 근데 장사가 잘된다? 썩 좋은 신호는 아닙니다. 반대로 너무 많이 들어와서 '상권' 자체가 망가진것도 위험하죠. 특히 이런 모습은 상권이 쌘 곳에서 종종 보입니다.

실제 예시를 들어드리자면 서울에 이름만 대면 아는 주요 오피스 상권들 있죠? 답사 나가보셨나요? 상권이 쌔보이니 카페가 즐비해도 또 비집고 들어옵니다. 여기가 초보들이 가장 많이 희생(?)되는 지역입니다. 화려한 겉모습을 어필하면서 상권이 쌔니 당신이 들어가도 승산이 있다면서 프랜차이즈 영업사원이 제일 꼬드기기 쉽기 때문이죠.

때문에 이름 듣도보도 못한 경쟁력 없는 신생 프차들이 개설비만 받아먹고 장사 안되면 점주한테 '사장님이 영업을 못하는거죠. 이 엄청난 유동을 보세요. 왜 장사가 안되냐구요.'라는 기적의 책임전가를 해버립니다. 덤으로 인근에서 영업하던 사장님들은 어쨌든 경쟁점이 치고 들어오니 매출이 떨어지고 같이 힘들어지고...

그러다가 폐업하면 좀 회복되나 싶더니 망한 자리에 또 카페가 들어오고 ㅎㅎ 정신병 걸릴것 같아서 접는다는 분들도 종종 계셨습니다. 결국 그 자리도 카페로 또 바뀌고 그냥 무한 반복입니다. 이건 겪어보기 전까진 알 수 없습니다.

말이 샜는데 그럼에도 불구하고 카페의 경우 '경쟁점포가 어느정도 들어찬' 모습이 차라리 나을 수도 있습니다. 경쟁점포가 없다는건 결국 언젠가는 들어온다는 의미이고 이건 기정사실이기 때문에 경쟁점이 있는 상태에서 적당히 매출이 나오는 매장이 차라리 나을 수 있다는 이야기 입니다.

'월세 시세', 치고 들어올 확률

하지만 핵심은 '개수'뿐만 아니라 인근에 상가가 몇개나 있는지 파악하되, 그 상가들의 '평수'와 '월세'를 두루두루 조사하는 것까지가 최종관문 입니다. 그래야 카페로 들어올 수 있는 자리인지 아닌지를 파악할 수 있고 전체적인 위험도를 평가할 수 있습니다. 

모든 상가를 조사하는건 현실적으로 힘드니 대략적인 시세 파악만이라도 해두시는게 좋습니다. 이건 인근 부동산 들어가서 상담 좀 받으면 될 문제입니다. 덤으로 상가 소개받으면서 매물이 얼마나 나왔는지 파악하면 상권 분위기도 좀 더 알 수 있구요. 더 좋은 조건의 매물 정보를 알게 될 수도있죠.

혹시나 내가 보고 있는 매물을 부동산이 소개하면 '그 매물은 내가 다른곳에서 소개받았다거나 직거래로 진행하고 있어서 죄송하다. 혹시 금액 협상이 도저히 안되면 그때 부동산 사장님께 도움 요청하고 체결되면 수수료 드리겠다.'라고 딱 못박아야 합니다. 단호해지셔야 합니다.

현재 10개의 카페가 있다면 20개 30개까지 늘어나는것도 예사입니다. 반면 4~5개 밖에 없는데도 추가로 들어오기 힘든 상권도 있죠. 이런것들을 잘 살피셔야 합니다.

만약 지금 5~10개 밖에 없는 상태에서 매출이 괜찮게 나온다? 지금 당장은 경기가 안좋으니 안들어오겠지 라고 생각하면 안됩니다. 그런 생각은 모두가 하는 생각인데 여러분들도 창업하려고 고민중이지 않습니까?

초보가 많이 달려드는 업종이라 나눠먹기 하다가 죽는다는 것도 모르고 그냥 무작정 들어옵니다. 결국 다같이 죽게 되는거죠.

차라리 경쟁점포가 적당히 들어온 상태에서 적당히 매출 나오는거 권리금 싸게 인수하는게 돈버는 길일 수도 있다는 말입니다.

이걸 명심하고 주변 경쟁 점포 현황이 어떤지, 추후에 더 들어올 여력이 있는지를 가늠해보시기를 바랍니다. 월세 시세를 꼭 파악하세요. 그리고 그 월세에 이정도 상권이면 카페가 들어올 여력이 되는지 가늠하려면 결국 카페라는 업종에 대한 이해도가 있어야 되겠죠. ㅎㅎ 

매번 똑같이 하는 말 '상권, 업종, 가격' 이 세가지를 잘 아셔야 합니다. 

결론

여튼...

"지금 -상황-에 나오는 매출은 내가 인수한 후 매출과는 연관이 없습니다."

내가 인수해도 매출이 유지될 지(상권이 큰 변화가 없을지)를 가늠하는것이 중요한 포인트 중 하나입니다.

결론

1. 경쟁점포 '개수'를 파악하면 매장의 매출이 유지될 지 안될지 어느정도 가늠할 수 있음
2. 경쟁점포가 너무 없는것도 안좋지만 너무 많아서 상권이 망가질 정도는 더 안좋음
3. 카페의 경우 어느정도 경쟁점이 포진하고 있는게 나을 수 있음. 하지만 좀 더 깊게 파고들면 인근 상가들의 월세 시세를 두루 조사하고 카페가 들어올 수 있는 월세인지 파악할 줄 아는 능력이 핵심임
4. 이걸 볼 줄 알면 경쟁점이 4~5개만 있어도 더 못들어올 곳인지, 20~30개가 있어도 더 들어올 수 있는 곳인지 가늠이 됨

결론의 결론

결국 '업종, 입지(상권), 가격(권리금)'을 모두 잘 알아야 함