점포매매 양도양수 하려고 할 때, 무엇을 기준으로 매물을 보아야 하는지 헷갈리죠? 알아야 할 건 너무 많은데 초보라서 보는 눈은 없고 헷갈려서 죽을맛입니다.
이번 글은 매물을 볼 때 왜 권리금보다 월세를 더 중요하게 봐야하는지, 그리고 무엇을 중점적으로 봐야하는지 알려드리는 글입니다.
월세, 숫자만 보면 반드시 실패한다
매물을 보러 다닐 때 대부분의 창업자는 매출이 얼마인지에 집중합니다. 그리곤 단순히 월세와 다른 비용들을 빼고 순수익이 얼마인지에 신경쓰죠.
하지만 이런 행동은 창업할 때 썩 좋은 방향성이 아니라고 말씀드리고 싶습니다. 그보다 더 중요하게 봐야하는 것이 존재하는데 완전히 간과해버리고 있죠.
아래에서 그게 무엇인지? 원리와 이유를 설명드리겠습니다.
월세 계산 전에 먼저 봐야 할 것 — “자리의 가치”
인테리어를 갈아엎고 다른 업종을 하든 기존에 운영하고 있던 업종을 그대로 이어받든 모든 예비 창업자가 가장 먼저 신경써야할 것은 그 자리의 ‘가치’ 입니다.
여기서 말하는 가치란 누가 장사를 하든(너무 못하는분 빼고요 ㅠㅠㅋ) 순수하게 상권과 자리에 의해 ‘이정도는’ 장사가 되겠다라는 일종의 견적입니다.
누군가는 바닥권리 말하는거냐?라고 할 수도 있겠네요. 하지만 그것보다는 좀 더 추상적인 개념이라고 생각합니다.
상권(상주인구 – 총량), 자리(유동 – 집객), 평수(전환 – 구매, 손님 받을 수 있는 여력)에 의해 이 상가가 손님을 얼마나 끌어올 수 있는 ‘힘’을 가지고 있는지를 가늠해야 한다는 겁니다.
그게 인수할 가치이고 여기에 내가 들어갈 업종을 대입했을 때 예상 매출과 월세를 계산해서 승산이 있는지 계산할 줄 알아야 합니다.
그리고 이것이 최후에 ‘엑시트’ 전략으로도 연결이 됩니다. 글의 말미에 추가로 설명드릴테니 찬찬히 읽어보세요
내 업종을 대입했을 때 이 월세가 맞는가
우선 각 업종별로 환경에 의해 기대할 수 있는 매출이 어느정도 정해져 있다고 보는 입장입니다.(지극히 제 개인경험에 의한 의견일뿐입니다) 언론이나 광고에서 보이는 성공신화는 특이케이스여서 논외로 하겠습니다.
예를 들어 개인카페의 경우는 카페라는 이유만으로 손님을 끌어오는 힘이 쌘 업종은 아니다보니 자리에 의한 영향을 크게 받습니다. 설명할게 너무 많은데…간략하게만 말씀드리면 손님들이 심리적으로 지불가능한 음료의 가격, 고객들이 매장을 방문할 수 있는 ‘시간’, 방문을 허용할 수 있는 ‘거리’, 그리고 손님을 받아낼 수 있는 매장의 평수 등을 고려했을때 매출 상한선이 어느정도 정해져 있다는거죠.
10평~15평 개인카페의 경우 저는 주거상권~b급 오피스 상권까지 400, 600, 800 이론을 많이 말합니다. 서울, 경기 어딜 돌아다니고 매장을 수천개를 봤지만 이 틀을 크게 벗어나는 개인 카페가 거의 없거든요. (순수하게 홀에서 음료만 판매하는 겁니다. 배달 매출은 포함하지 않습니다)
업종별로 디테일하게 파고들면 어느 지역에 무슨 브랜드 치킨이 들어간다? -> 어, 거긴 매출 x천 나옴, 어 그 동네에선 그 매출 힘들어. 이런식으로 대강의 유추가 가능해진다는거죠. 이 덕에 한 업종만 죽어라 매매 하는 컨설턴트는 아예 머릿속에 매출 데이터가 저장이 되있기도 합니다.
이걸 이용해서 양도인이 지금 매출을 속이고 있는지 아닌지도 유추할 수가 있죠. 매출 부분은 따로 나중에 정리해드리겠습니다. 잡썰이 길어졌네요;;;
여튼! 이렇게 내가 하려는 업종에 대해 디테일하게 알고 예상 매출이 이정도 나올거다. 혹은 인수하려고 검토중인 매물의 매출을 기준으로 ‘월세’를 대입한다면?
당장 창업을 했을때 승산이 있는지 없는지 대강의 견적이라도 뽑아낼 수 있다는 의미입니다. 근데 여기서 더 나아가서 엑시트 할때도 월세가 중요하다고 했는데 아래 실사례 하나를 이야기 해드리며 설명하겠습니다.
실사례 — 월세 600만원 카페가 성공한 이유
꽤 오래전 이야기이긴 하지만 제 고객중 한분이 방이동 어떤 라인에 당시 유행하던 프랜차이즈 카페를 월세 600짜리 상가에 신규창업을 하신 적이 있습니다.
문제는 그걸 차리려는데 어머니도, 가족도, 지인도 전부 뜯어말렸다고 하죠. 그러면서 당시에도 커뮤니티가 있었는지 거기에 질문을 하니까 월세가 600이면 카페로 답이 없다. 그걸 왜 들어가냐, 세상물정을 모른다. 대부분 부정적이었다고 합니다.
근데 그 분이 임장 나가면서 (사실 그분이 다니던 회사도 그 근처셔서^^;;) 내가 이 자리 아무리 봐도 이 브랜드 들어가면 망하진 않을거 같은데??라면서 무시하고 창업을 했죠.
결과는? 평균 매출은 대략 5천 정도(4천~6천 사이로 나왔습니다) 월세 600, 관리비, 인건비 등 2026년 현재보다 훨씬 낮았고 객단가도 저가가 아니라 중가~고가 포지션인데다 사람 많이 투입안해도 되는 브랜드라 장사 잘~되었드랬죠.
2년 정도 운영 잘 하시다가 2세 계획으로 권리금만 3억 정도 받고 정리도 잘된 창업/양도양수의 아주 좋은 케이스 중 하나의 사례였습니다.
물론; 자영업 하시는 분들이면 방이동에 자리 괜찮으면 ‘웬만해선’ 업종 맞으면 – 특히 당시 유행하는 프차였으면 망하지는 않는다는건 안해봐도 알기 때문에 이정도로 크게 반발을 하고 걱정을 하지는 않았을 겁니다.
다만 단순하게 입지를 생각안하고 표면적인 월세가 비싸다는 이유로 자리의 가치를 볼 줄 모르면 기회를 놓친다는 말씀을 드리고 싶어서 이 사례를 설명드린거긴 합니다.
탈출 루트까지 계산하는 게 진짜 고수다
위 사례는 단순하게 월세 비싼 곳 들어가서 장사 잘하다가 권리금까지 잘 받고 나갔다는 말을 하려고 쓴 게 아닙니다.
제가 이 분이랑 대화할 때 재밌었던게, 참 많은 예비 창업자를 만나봤지만 첫 창업하는분이 ‘탈출구’까지 제대로 계산하는 분이 안계시거든요?
무슨 말이냐면 망했을때 어떻게 할건지, 투자금이 얼마나 회수될건지 ‘막연하게’ 걱정만하지 얼마까지 건질 수 있겠다라고 견적을 낼 줄 아는 사람은 거의 만날 수가 없습니다.
장사가 잘될거라고 꿈에 부풀기만하지 망했을때 내가 어떻게 목숨을 연명할건지를 계산을 안합니다. 근데 이분은 되게 해맑으신데 그런 계산을 정확하게 하고 최악의 상황이 오면 ‘어쩔 수 없죠~내 운이 그런가보죠~’이렇게 덤덤한…^^;
여튼, 당시 위치, 평수 고려하면 바닥이 대충 7천~1억 정도 받을 수 있는 자리였습니다. 최악의 경우로 매출이 안나온다고 해도 그. 래. 도 적자가 날 입지는 아니다 라는 계산이 있었고 이정도 라인이면 당연히 바닥권리로 1장 줄 사람은 분명히 구한다. 개설비가 1.x억 정도 날아가겠지만 최소한 보증금 1억은 보전할 수 있고 매수자 구해서 탈출할 수 있다는 각오를 하고 차리셨다는 겁니다.
‘겉보기에’ 자리 좋아보인다고 월세 높은곳에 덜컥 들어갔다가 매수자 못구하고 다달이 적자나서 보증금까지 다 날리는 분들이 정말 많은데 첫 창업하는 분이 이정도까지 생각해서 배팅을 한다? 어디서 누구한테 배운거냐고 물어봐도 ‘그냥 제가 생각한건데요?’라던 그 사장님^^;
그 후 건너 건너 자녀가 큰 후 2~3개 더 창업하신 걸로 알고 있는데 다 잘 치고 빠지신걸로 ㅎㅎ 이렇게 엑시트 전략을 잘 세우셔야 하고 그 전략중 중요 포인트가 ‘인수할 가치’ – 상가, 월세인걸 이해하고 꼼꼼하게 따지셨으면 합니다.
제가 어떤 말씀을 드리고 싶으진지는 이정도면 감이 대충 왔을거라 생각하고 이만 글 줄이겠습니다.