상가 권리금 수수료, 공인중개사는 수수료 받을 수 없다고?

2024년 4월 12일 권리금과 관련하여 대법원에서 중요한 판결이 나와서 기존 권리금 수수료 글을 업데이트 했습니다.

글의 핵심은 ‘공인중개사의 권리금 계약서 작성은 위법’이며 계약서 작성을 할 수 없으니 공인중개사가 권리금 수수료를 받는 것 또한 불가능 합니다.

권리금 계약서 작성은 일반행정사, 변호사만 작성할 수 있습니다. 개인간에 직거래로 권리금 계약서를 체결하는 것은 가능합니다.

대법원 판결 내용과 그 의미를 간략하게 설명하고 기존에 작성했던 글을 통해 적정 권리금 수수료는 얼마인지, 강제지급 의무 여부, 기타 실질적인 도움이 되는 팁을 알려드리겠습니다.

공인중개사의 권리금 계약서 작성은 위법

2024년 4월 12일, 대법원 2044도1755 ‘행정사법 위반’이라는 판결이 나왔습니다.

판결 전문, 업데이트 예정 – 대법원 홈페이지 바로가기

전후 상황을 다 설명하면 너무 길기 때문에 핵심만 말씀드리자면 기존에 관행처럼 행해졌던 [공인중개사가 상가를 중개할때 권리금 계약서까지 작성을 하고 수수료를 받는 행위]‘위법’이라고 못박은 것입니다.

이 판결로 인해 원칙적으로는 공인중개사는 권리금 계약서를 작성할 수도 그에 따른 수수료를 주장할 권리도 없을 것으로 보입니다.

다만 권리금 계약서 작성이 행정사와 변호사는 가능한 만큼 이들과 협업하여 계약서 작성을 하고 수수료를 받는 식으로 업무의 방향성이 바뀌지 않을까 생각이 듭니다.

이제 아래에서는 기존에 행해져 왔던 권리금 수수료 요율에 대한 설명을 드리겠습니다.

개인간 권리금 계약서 작성은 합법?위법?, 행안부 민원 질의 답변


아래 글은 2023년 8월 17일 기준 작성된 글입니다.

권리금 수수료 개념이해

먼저 우리가 상가, 토지, 아파트 등을 매매하거나 임대할 때 부동산 중개수수료라는 것이 발생한다는 것은 누구나 알고 있습니다. 이런 거래 품목을 ‘중개대상물’이라고 해서 부동산 중개인이 해당 품목에 대한 거래를 도와주면 중개수수료를 받을 수 있게 법으로 요율 등을 자세히 명시하고 있습니다.

반대로 권리금은 중개대상물에 포함되지 않지만 그 특성상 부동산 거래(임대차)와 함께 진행이 되고 이 때문에 중개인이 거래를 주관하게 됩니다. 문제는 권리금에 대한 수수료는 정해진 요율이 없이 상호 협의하라고만 명시되어 있기에 발생하게 됩니다.

즉, 수수료 상한선이나 하한선에 제한이 없기에 수백만원에서 수천 만원의 수수료를 받아도 상호간에 협의만 됐다면 법적으로 문제가 되지 않습니다. 반대로 협의가 되지 않았다면 지급 의무가 반드시 발생한다고 보기가 어렵다는 뜻이기도 합니다.

▶카페 권리금 계산, 특징, 주의점

권리금 수수료 지급의무

중개인이든 고객이든 반드시 정확하게 이해하고 넘어가야 하는 부분입니다. 결론 먼저 말씀드리면 법적으로 권리금 수수료를 강제 지급해야 할 의무가 없는게 맞습니다. 하지만 상호간에 협의가 됐는데 이후 말을 바꿔서 지급 거부를 하는 것은 계약 위반으로 지급 의무가 사라지는게 아닙니다.

핵심은 ‘상호 협의하라’라는 부분입니다. 애시당초 지급 의무가 강제되는 조항이 아닌데 아무 설명도 없이 계약서 작성을 해버리고 일이 끝난 시점에 갑자기 수수료를 내라는 중개인들 정말 많습니다. 상황에 따라 판단이 달라질 수 있겠지만 일반적으로 이 경우에는 수수료를 지급할 의무가 없습니다.

왜냐? 상호 협의가 된 것도 아니고 중개인이라면 반드시 지켜야 할 설명 의무 위반으로 고객이 이에 대해 인지하지 못했기 때문입니다. 이런 경우에는 수수료를 달라고 하는건 말도 안되는 소리입니다.

설명 의무를 다하지 않아 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 소송을 걸어 중개인이 전세금을 물어준 판례나 보험설계사가 상품 설명, 주의점을 제대로 알리지 않으면 고객이 이의제기시 고객의 손을 들어주는 것과 마찬가지인 경우입니다.

반대로 거래를 진행하기 전 중개인이 이에 대해 미리 알리고 상호간에 요율을 정했는데 거래가 끝난 뒤 법적의무가 아니라는 궤변으로 수수료 지급을 거부하는 고객도 많습니다. 이건 고객과실로 일반적으로 소송가면 무조건 수수료를 지급하라는 판결이 나옵니다.

가게매매 양도양수-권리금 계약서 양식, 작성방법 자세히 알려드림

권리금 수수료 적정요율

권리금 수수료가 법적으로 정해진 요율은 없다지만 업계에서 통용되는 ‘상식선의 요율’은 존재합니다. 통상적으로 최종 체결되는 권리금액의 5%~10%를 적정범위라 보는게 관례입니다.

여기서 알아야 할 점은 권리금 수수료와 부동산 중개수수료는 ‘별개’라는 것입니다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 100만원, 권리금 3,000만원의 점포를 거래했다고 칩시다.

부동산 중개 수수료는 임대가의 0.9%이내라고 하여 중개수수료 계산법은 아래와 같습니다.

  • (월세 x 100) + 보증금 = 임대가라고 합니다.
  • 위 상가의 임대가는 11,000만원이 됩니다. 여기서 0.9%이내로 협의하게 됩니다.
  • 보통 상가는 거래난이도가 높아서 최저가가 0.4%라고는 하지만 0.9%를 다 받는편이긴합니다. 그래도 최대한 조정 협상을 해보시는게 좋습니다.
  • 11,000의 0.9% = 99만원

위의 부동산 중개수수료 99만원에 권리금 수수료 5%~10%(150만원~300만원)을 합치게 되면 최종적으로 지급해야 할 수수료는 최저 244만원에서 최대 399만원이 발생하게 됩니다.

그렇다면 권리금 1억, 2억 매장들은 권리금 수수료만 1~2천 만원 이상이 발생하는데 이게 맞는걸까요? 네, 맞습니다. 권리금 거래 시장에서는 이 정도의 금액대를 성사시키는게 쉬운 일이 아니기 때문에 통상적으로 거래금액에 비례해 이정도 수수료를 받아가는게 이상한 것이 아닙니다.

다만 권리금이 3억~5억을 넘어가는 특수한 거래의 경우 요율로만 수수료를 정하면 수수료가 너무 과도해지게 됩니다. 중개인과 거래를 진행하기전에 상한선을 확실히 정해놓고 진행하셔야 추후 분쟁이 없게 됩니다.

권리금 수수료 관련 팁

  • 권리금 수수료는 상호 자유로운 약속의 성격
  • 약속을 했다면 정당한 사유가 없을 시 지급 의무를 거절 할 수 없음
  • 반대로 약속이나 사전 고지를 하지 않았는데 수수료 지급을 요구하는것은 지급거절, 감액을 주장해볼 문제
  • 항상 증거(문자, 녹취, 계약서)를 남겨놓기
  • 자유로운 협의가 가능하기 때문에 상황에 따라 조정 의사는 얼마든지 밝힐 순 있음. 하지만 계약서를 작성했다면 상대방이 조정해줄 의무는 없음을 인지하기.
  • 결론 : 생각은 유연하게 하되 상호 신용을 바탕으로 권리와 의무를 다하면 아무 문제가 안생긴다.

위 내용들을 쭉 읽어오셨다면 권리금 수수료에 대한 개념 이해와 실제로 지급 상황에 직면하게 됐을 때 어떤식으로 대처해야 하는지 감이 오실겁니다.

핵심은 상호협의이며 얼마든지 유연하게 대처해서 얼굴 붉히지 않고 지나갈 수 있는 문제입니다. 당연히 고객이 신경써야 하는게 아니라 중개인이 신경써야 하는 부분이긴한데 미리 알고 있어서 나쁠건 없습니다.

크게 중요한것은 아니지만 간혹 작은 언쟁이 일어나는 경우가 있는데 권리금 수수료는 매도인과 매수인 양쪽에서 받는 것입니다. 그럼 권리금 1억 짜리 거래한번에 수수료를 최대 2천 만원 받아가는거냐? 부당하다고 항의를 하는 분들도 있습니다.

이 부분은 솔직히 말씀드리면 고객이 중개인에게 부당하니까 덜받거나 받지말라고 할 수 있는게 아니라고 봅니다. 그냥 애시당초 컨택했을때 편하게 물어보고 본인이랑 안맞으면 거래를 안하면 되지 누굴 가르칠 문제는 아닙니다.

그리고 혹시나 말씀드리는건데 이런 요율부분은 문자로 증거를 남겨두든지 녹취를 해놓던지 정식으로 계약서를 작성하시든지 반드시 증거를 남겨놔야 합니다. 저의 경우 일반적으로 보증금과 권리금을 통틀어 1억 이하 매장을 거래시켜드리면 양쪽에서 받는 수수료를 700만원 정도로 설정하고 정확하게 고지를 하고 계약서까지 작성한 다음에야 거래를 진행했습니다.

중개인도 나쁜 사람 많지만 신용을 저버리는 고객도 정말 많습니다. 이것은 중개인이나 고객의 문제가 아니라 그 사람 자체가 신용이 없는 인간인 것입니다. 비즈니스적으로 처음 만난 사람은 섣불리 믿을 수 없습니다. 하나부터 열까지 계약서를 작성하시거나 그게 힘들면 문자, 녹취 등 증거를 반드시 남겨놓아서 나중에 피해를 입는 일이 없도록 하시길 바랍니다.