카페 권리금에 대해 어떤게 궁금하신가요? 적정 카페 권리금 계산법? 카페 권리금 평균? 아니면 주의해야 할 특성? 사실 권리금은 장사 좀 오래 해보시거나 가게를 여러번 사고 팔아본 분들도 제대로 아는 분들이 극히 드문 성질의 것입니다.
권리금이라는 자체만으로도 깊이있게 이해하기 힘든데 업종별로도 특징이 달라서 글 조금 읽어본다고 이해한다는건 불가능합니다. 하지만 대략적으로라도 제대로 된 개념을 잡고 있어야 허무맹랑한 금액에 인수하는 불상사를 막을 수 있으니 이 글을 시간내서 읽어보세요.
뜬구름 잡거나 제대로 모르면서 대충 낚으려고 쓰는 글 아닙니다. 웬만한 수십만 원 강의 듣는거 보다 이 글 한번 보는 게 더 나으니까 속는 셈 치고 읽어보세요. 분명 큰 도움이 될 겁니다.
카페 권리금 특성
카페 권리금은 신규창업 투자비용 대비 낮은 액수로 책정 되는 경우가 많음.
매수자가 선호하는 요건을 충족 시 가장 거래가 활발하고 용이한 업종
수익률이 뛰어나도 높은 프리미엄이 붙기 힘들다는 한계
모든 업종을 통틀어 가격 편차가 가장 심함
이러한 특성을 먼저 알고 권리금 평가를 해야 실수할 확률을 줄일 수 있음
우선 권리금이 무엇인지 모르는 분들이시라면 링크로 들어가셔서 권리금에 대한 특성들을 읽어보고 오시는 걸 추천드립니다.
카페 권리금은 여러 특성이 존재하지만 일반적으로 신규창업 시 들어가는 투자금 대비 낮은 액수로 책정되는 경우가 많습니다. 가장 큰 이유는 투자금 대비 수익률이 낮고 시장에 매물이 넘쳐나는 업종이라 비교우위를 점하기가 쉽지 않기 때문입니다. 쉽게 말해 물건이 많다보니 다 같이 도매가로 싸게 거래되버리는 특징이 있습니다.
매물이 많아서 거래가 힘들다지만 반대로 매수자가 요구하는 조건들을 어느정도 충족시킨다면 가장 거래가 용이하다는 두번째 특징이 있습니다. 그 만큼 매수 수요가 많다는 것입니다. 이 요소들은 아래 카페 권리금 계산 파트에서 자세히 설명드리겠습니다.
세번째 특징은 수익률이 뛰어나다고해서 프리미엄이 많이 붙지 못한다는 것입니다. 왜냐하면 권리금과 보증금을 합친 금액을 총 창업비용이라고 표현을 많이 하는데 1억, 2억, 3억, 4억 같은 금액 구간이나 개인카페인지 프랜차이즈 카페중에서도 메이저인지 비메이저인지 등 최대로 투자해도 되는 한계 금액이란게 존재하기 때문입니다. 이 개념에 비추어 봤을 때 카페가 수익이 뛰어나봤자 500만원에서 1천 만원 이하이기 때문에 대형 프랜차이즈 카페가 아니고서야 테이크아웃 카페나 개인 카페들은 억 단위의 권리금으로 거래되기가 쉽지 않습니다.
네번째 특징은 다른 업종보다도 심리적인 부분에 의한 가치평가가 심합니다. 무슨 뜻이냐면 단순히 수익률뿐만 아니라 여러 요소에 의해 매수자들이 저마다 선호하는 조건이 다르고 이에 따라 가격 책정이 천차만별 이라는 것입니다. 그래서 어떤 업종보다도 권리금 계산시 편차가 큽니다.
이상이 카페 권리금의 대표적인 특징 중 몇가지이고 이 외에도 실전에 들어가면 다양한 특징들이 카페 권리금 형성, 매매 시 난이도에 영향을 주게 됩니다. 다 적을 순 없으니 우선 이정도까지만 적겠습니다.
카페 권리금 계산방법
카페 권리금을 계산하기 위해 알아야 할 중요한 것은 역시나 업종에 대한 이해도 입니다. 내 카페의 수익이 다른 매물들과 비교해서 어느정도의 위치에 있는지 감을 잡을 줄 알아야 합니다. 또한 평수 대비 월세, 위치 등 여러 요소들을 복합적으로 판단할 줄 알아야 합니다. 이런 요소들의 종류는 아래와 같은 것들이 있습니다.
- 매출대비 순수익
- 메이저/비메이저 프랜차이즈/개인카페
- 평수, 자리 대비 월세와 시설상태
- 보증금+권리금의 총 창업비용
- 타이밍
대표적인 것들만 몇가지 적어봤습니다. 중요한 것은 이 모든것을 별개로 생각하면 안되고 복합적으로 검토해서 카페 권리금을 책정해야 한다는 것입니다. 상황에 따라 이 요소들은 서로 견제될 수도 있고 합쳐질 수도 있고 무시될 수도 있는 등 절대로 일괄적으로 적용될 수 없다는 걸 명심하셔야 합니다.
아무래도 가장 먼저 생각할 부분은 매출과 순수익 입니다. 매출이 얼마 이상 나와줘야 되는 기준은 없습니다. 매출 대비 순수익이 중요하며 그 순수익의 구조(월세, 인건비)가 더 중요한 요소입니다. 만약 사장 혼자 하루 12시간 풀로 일하면서 인건비를 한푼도 안쓰면서 월 300만원을 번다면 이게 과연 좋은 사업구조 일까요? 장사를 안해본 사람들도 바로 알 수 있는 문제입니다. 순수익은 보수적으로 250만원 이상은 벌어가야 전반적인 매수자들의 선택을 받을 수 있지 않을까 생각됩니다.(너무 대중없어서….)
또한 개인점인지 프랜차이즈라면 메이저인지 비메이저인지도 중요합니다. 개인점이 월 400만원 번다고 권리금 1억 받는게 일반적으로는 쉽지 않습니다. 반대로 메가커피, 빽다방, 투썸플레이스 등 메이저 프랜차이즈 카페를 정상적으로 운영되는데 권리금을 1억 밑으로 책정하는 것도 말이 안됩니다. 최초 투자비용 많이 들어가는걸 대중들도 알고 있고 그만큼 가치를 인정해주기 때문입니다.
반대로 비메이저 프랜차이즈는 수익률이 뛰어나지 않다면 권리금을 높게 평가받기 힘들고 사실상 개인카페랑 비슷한 평가를 받을 확률이 높습니다. 매수자들의 요구하는 순수익 요건을 충족하지 못했을 뿐더러 비메이저 카페는 선호도도 낮기 때문입니다.
또 고려해야 할 것은 자리, 시설상태, 평수 대비 월세 입니다. 특히 평수는 개인점에서 매출만큼이나 권리금 책정에 큰 영향을 미치는 요소입니다. 순수익이 준수해도 평수가 받쳐주지 못하면 일반적으로는 매수자들이 높은 권리금을 인정하지 않는 경우가 많습니다. 반대로 25평에서 30평 이상 개인 카페들은 매출과 순수익이 좋으면 억대 권리금으로 거래가 됩니다.
마지막으로 고려해야 할 것은 보증금과 권리금을 합친 총 창업비용 입니다. 예를 들어 순이익이 300만원에 권리금이 3천 만원인 카페가 있다면 권리금이 과한것은 아닙니다. 하지만 보증금이 1억이라면 합 금액이 1억 3천이 되기 때문에 총 투자비용을 고려하면 위 권리금액이 적정할지라도 시장에서 거래되기는 힘든 상태가 되버리는 것입니다.
그리고 이것은 시즌(?)에 따른 특이한 경우인데 타이밍에 따라 권리금을 후하게 받을 수 있는 경우입니다. 주로 해당 시기에 너도나도 창업하려는 핫한 프랜차이즈나 업종이 있습니다. 그 아이템이 요구하는 조건(위치, 평수, 전면 등등)에 부합하면 카페로 권리금을 책정할 때보다 더 후한 권리금을 받고 빠질 확률이 생깁니다. 창업자들이 몰리다보니 초보도 많고 마음이 급해서 너무 허무맹랑한 금액만 아니라면 양도인이 부르는대로 줘버리고 들어가는 겁니다.
실제 거래시 주의점
카페 권리금에 대해 이야기할 때 개인적으로 걱정되는 것은 위 설명들을 읽고 ‘고정관념’에 빠지면 어쩌나 하는 것입니다. 위의 요소들이 성립할 수 있는 요건은 카페가 어떤 업종보다도 창업 수요가 많기 때문에 성립할 수 있는 것입니다. 사람이 많은 만큼 변수가 많아 양도인이든 양수인이든 점포별로 권리금을 세심하게 책정해야 합니다. 이론만 생각해서 일괄적으로 평가를 내리면 틀릴 확률이 높다는 것입니다.
매도인은 이런 부분을 고려해서 적정가로 가격을 책정하고 거래를 진행해야 원활하게 거래가 성사되며 추후에도 문제가 생기지 않습니다. 거래 후에 거래금액이 부당하다고 생각되면 소송을 거는 경우가 생각보다 많습니다.
반대로 매수인도 위 특징들의 단편적인 면만 보고 권리금을 후려쳐선 안됩니다. 적정가격에 내놓은 물건인데도 한 두가지 요소만 생각해서 무작정 권리금이 비싸다는 분들 어마어마하게 많습니다. 답답한건 이러다가도 개인 기호에 맞는 매장을 보게되면 과도한 권리금을 덥썩 내버리고 들어가는 경우가 비일비재 하다는 것입니다.
카페 권리금 책정에는 매출, 순수익, 자리, 평수, 월세 등 여러가지 요소가 영향을 미친다고 말씀드렸습니다. 핵심을 말씀드리자면 이러한 요소들을 살피고 적정 가격을 평가할 수 있는 유일한 방법은 업종에 대한 이해도 라는 것을 다시 한번 강조드립니다.
이해도는 폭넓고 깊이 있게 아시는게 중요합니다. 개인 카페 매출이 어느정도 나오는게 일반적인건지 월세는 어느정도까지 감당할 수 있는지 선호하는 상권이나 평수는 어느정도가 적당한건지 더불어 프랜차이즈는 브랜드별로 어떤 특성들이 있는지 등등 많이 알면 알수록 실수할 확률은 줄어들게 될 것입니다.
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