상가 분양, 노년에 인생이 꼬이는 이유와 안전하게 투자하는 방법

상가 분양 실패 원인이 금리? 경기 침체?

진짜 원인은? 왜 아무도 진실을 말하지 않을까?

필자는 상가 분양 전문가는 아니다. 공인중개사도 아니다. 그저 몇 년간 창업컨설턴트로 점포 거래나 하면서 밥먹고 살던 사람이다.

이런 나의 해석을 같잖게 볼 수도 있지만 반대로 현장을 조금만 돌아다녀보면 무엇이 문제인지 바로 보이는데 아무도 그 원인을 이야기 하지 않는다.

임차인만 힘든 세상이 아니라 임대인도 힘든 세상이다. 공실이 맞춰지지 않아서 가정이 파탄나는 곳도 한 둘이 아니다. 왜 이런 현상이 일어나는지 어떤점을 주의해야 하는지 알아보겠다.

상가 분양, 뉴스에서 말하는 현실

뉴스를 보면 대규모 분양 상가들의 공실 현장을 보여주며 경기 침체나 금리 등의 이유로 임대가 되지 않아 문제라고 이야기하는 경우가 대부분이다.

그러면서 인근 공인중개사나 건설사 등 인터뷰 녹취를 들려주며 주장의 신빙성을 더하는 방식이 주를 이룬다. 댓글들은 갓물주니 자본가들이니 저런건 아무 걱정할게 아니라며 비아냥 거리는 이들도 많다.

높아지는 금리로 인해 대출 이자 부담이 늘어나며 수익률이 줄어들고 경기침체로 임대가 맞춰지지 않으니 분양도 잘 안되고 악순환이 이어진다고 하는 뉴스의 주장이 정말 근본적인 원인이 맞을까?

상가 분양, 진짜 현실과 근본 문제

미안한 말이지만 규모의 차이가 있을지언정 필자가 컨설턴트로 일하던 2010년 중반에도 분양 상가들의 공실 문제는 심각했다. 그때는 고금리도 아니였고 지금보다도 경기가 나았던 시기다.

그런데도 상담을 위해 서울, 경기를 돌아다니다보면 임대가 안맞춰져서 임대인이 자신의 상가에 프랜차이즈를 창업하고 그걸 권리금 받고 넘겨보려고 매도 의뢰를 하는 사람들이 많았다.

이 분들과 이야기를 나누다보면 뉴스에서 말하는 자본가, 갓물주가 아니다. 그냥 평범한 우리네 이웃들이 대부분이다. 은퇴 후 노년을 대비하기 위해 얼마 안되는 퇴직금에 대출 끌어다가 투자했다가 실패한 옆집 아저씨, 아줌마들이다.

한 두명이면 개인의 실수로 치부할 수 있지만 문제는 이런 사람들이 정말 많다는 것이고 이에 대해 문제 제기를 하는 이들이 거의 없다는 것이다.

이런 현상이 일어나는 근본적인 원인은 여러가지가 있지만 내가 생각하는 근본적인 원인은 말도 안 되는 가격에 상가를 파는 자들이 문제이고 그것을 제한할 제도적 장치가 전혀 없다는 게 문제다.

부수적으로 봤을 때 깊은 지식이 없는 상태에서 분양 상담사들의 말만 믿고 허무맹랑한 수익률에 혹해서 투자를 한 사람들의 책임도 일부 있을 수 있지만 분양이 이루어지기까지 이들의 영업방식을 보면 한숨만 나온다.

상가 분양, 어이없는 분양 영업

대다수 분양 받은 임대인들의 이야기를 들어보면 상가에 대해 잘 알지 못하는 상태에서(알면 안당했겠지만;) 분양 상담사의 설명을 듣게 되는데 높은 수익률을 무기로 어필을 한다.

영업하는 사람이니 당연히 장점을 어필한다고 생각할 수 있지만 그 내용을 들어보면 어이가 없다. 상가의 적정 수익률이 몇%라고 생각하는가? 3%?4%?5%? 내가 만나본 임대인들이 브리핑 받는 평균 적인 수익률은 6%~8% 사이이고 심한 인간은 10%의 수익률이 가능하다고 꼬드기기도 한다.

그러면서 배후세대가 어떻고 유동이나 지하철이 뚫리면 여기 상권이 어쩌고 저쩌고 온갖 감언이설을 늘어놓지만 이런 부분들은 듣다보면 일단 논리상 하자는 없어보이기에 어중간한 지식을 가지고 있다면 속을 확률만 올릴뿐 올바른 판단을 내리기가 더 힘들어진다.

혹시나 내용이 어려운 분들을 위해 필자가 정말 쉽게 예시를 하나 들어드리자면 상가를 투자하는데 수익률도 중요하지만 그보다 중요한건 ‘임대가 가능한 월세인지?’가 핵심이다.

10평, 15평 기준 한칸의 상가가 수익률이 6%~8%라면서 월세를 450만원부터 시작하질 않나 최근에는 500만원을 넘기는 곳도 보이는데 장사를 해보거나 공부를 해본 사람들이라면 이게 얼마나 허무맹랑한 월세인지 바로 알 수 있다.

상권이 좋은 곳도 10평 기준 월세 300만원이 넘어가면 먹거리 장사로는 들어올 수 있는 업종이 확 줄어든다. 이것만 알아도 어지간한 헛소리엔 속을 확률이 현저히 줄어든다. 근데 이런 기초적인 내용을 모르니 배후세대, 지하철, 유동이니 그럴듯한 소리에 속는다는거다.

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상가 분양, 투자 방법

그렇다면 상가 분양을 받을 때 실패하지 않으려면 어떻게 해야할까? 투자 방법이 따로 있는 것일까? 어차피 인터넷에 떠도는 글 몇개로 다 이해할 수는 없으니 정말 핵심적인 것들 몇가지만 알아보겠다.

첫번째, 수익률보다 ‘임대가 가능한 월세인가?’에 촛점을 맞춰라. 상가 > 빌딩으로 넘어가듯이 한 칸의 상가 임대가 수익형 부동산의 시작이자 본질이다.

임차인도 먹을게 있어야 들어오지 않겠는가? 기준 월세는 300만원 이하가 최적이고 상가 투자를 잘 모르는 사람이라면 월세가 400만원 넘어가면 그냥 거르는게 맞다.

새로 조성되는 상권에 월세가 400만원은 임대 안맞추겠다는 소리다. 물론 월세 300만원 이하, 수익률이 좋은 분양 상가는 존재할 확률이 거의 제로겠지만 말이다.

두번째, 배후세대? 유동? 중요하긴한데 그보다 중요한건 공급되는 상가의 갯수다. 임대를 맞추려면 월세는 기본으로 따지는것이고 그 다음이 규모대비 공급되는 상가의 갯수다.

어차피 장사는 나눠먹기 경쟁이다. 유동이나 배후가 아무리 많으면 뭐하는가 상가가 좁은 반경안에 수십, 수백개가 들어오면 장사가 될리가 없으니 임차인이 안들어오는건 마찬가지이다.

세번째, 층수와 동선이 마지막 포인트이다. 이건 모르는 분들이 거의 없을거 같긴한데 기본적으로 지하층이나 2층, 고층은 임대가 잘 안나간다. 왜? 들어올 업종이 제한적이기 때문이다.

제일 좋은게 1층이고 그중에서도 유동이 집중될 위치가 최고이며 평수도 중요하다. 평수가 너무 작으면 이 역시 들어올 수 있는 업종이 줄어들기 때문에 임대맞추기가 힘들고 월세 올리기도 힘들다. 무지성으로 코너자리가 좋다느니 이런 소리는 상황에 따라 틀릴 확률이 높아진다.

여기까지가 상가 투자에 가장 기본이면서도 핵심인 포인트다. 저 3가지만 맞춰봐도 대한민국 시장에 매입할만한 상가가 생각보다 없다는걸 바로 알 수 있다. 보다 정교한 안목을 키우려면 더 공부하고 조사하셔야한다. 일단은 저정도만 알아도 진짜 허무맹랑한 투자 실패 확률은 확 줄어들 것이라 생각된다.

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상가 분양, 진실을 말하지 않는 이유

간단하다. 건설사와 언론이 공생관계니까 그런거다. 말도 안되는 고분양가와 그걸 계약하도록 푸쉬하는 분양 상담사, 그리고 이들간의 커미션 액수도 상상 이상이다.

평생을 분양판만 좇아 다니는 인간들도 많다. 이들이 한두건만 계약에 성공하면 떨어지는 마진이 웬만한 대기업 대리, 과장급 1년치 연봉이 나온다. 분양에 한번 맛들리면 동네 부동산 못한다는 말이 괜히 나오는게 아니다.

근데 이런 부분을 심도있게 취재하거나 문제제기를 하는 곳을 본적이 일단 내 기억엔 없다. 진짜 몰라서 금리나 경기침체 타령하는건지 알면서도 모르는 척하는 건지는 나도 모르겠지만…

여하튼 뭔 공익 제보나 정의를 부르짖으려고 쓰는 글은 아니다. 까놓고 이야기해서 이런 행태가 이어지든 말든 나랑은 상관이 없고 관심도 없다. 그래도 이런 글을 쓰는 이유는 뭐 하나라도 알아보려고 노력하는 사람들은 존재하고 이 글을 보게된 사람들은 이런 어이없는 투자실패를 하지 않을 것이다.

한 두명이라도 이런 풍파를 겪지 않는다면 뭐 그걸로 이 글의 가치가 생기는 거니까 그거면 됐다. 모쪼록 상가 분양이나 투자는 신중(가급적 하지마시라)하게 하시길 바란다.

마지막으로 중요한 팁을 드리자면 보통 수익형 부동산으로 성공하는 분들 대부분은 ‘저평가’된 부동산을 구입해서 비싸게 파는게 정석이지 애시당초 좋은 평가를 받는 물건이 싸게 나올 확률은 차라리 로또를 하는게 낫다라는걸 아셨으면 한다.

그럼 긴 똥글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요.