빠른 점포 매매를 위해서 어떤 방식을 선택해야 할까요?
점포 매매는 동일한 수준의 제품을 정해진 가격에 파는 것이 아니기 때문에 맨 먼저 본인이 팔려고 하는 매장의 컨디션을 평가하고 그것을 바탕으로 매매 방식을 선택하셔야만 빠른 매매가 이루어 집니다.
필자가 현역 시절 쌓은 노하우를 토대로 초보자도 쉽게 자신의 매장 컨디션을 확인하고 어떤 방식을 선택했을때 빨리 점포 매매가 이루어질지 알려드리도록 하겠습니다.
점포 매매 전 준비
점포 매매를 하는 방식은 크게 온.오프라인을 통한 개인간의 직거래와 부동산, 창업 컨설팅 업체를 통한 중개거래 2가지 방식만이 존재합니다.
그리고 여기서 기존 매장을 있는 그대로 인수하는 양도양수 거래와 다른 업종이 들어오는 업종 변경 2가지 형태의 거래로 나뉘어 집니다.
그렇기 때문에 내 점포는 어떤 방식으로 거래할 사람들이 찾는 점포인지 판단하는게 첫번째 할 일이며 이후 직거래가 나을지 중개거래가 나을지를 선택하셔야 합니다.
중요한 것은 무턱대고 2가지를 동시 진행하면 매매가 더 안되는 경우도 많기 때문에 본인 매장의 컨디션이 어떤지 평가할 수 있는 기준들을 알아보겠습니다.
- 수익성 : 동일 업종 중에서 고수익인지 아닌지
- 위치, 평수 : 동일 업종 중 선호되는 위치와 평수인지, 타업종이라도 들어올 이점이 있는 점포인지
- 개인점, 프랜차이즈 : 수익이 높아도 개인점인지 메이저, 비메이저 프랜차이즈에 따라 매수인들이 선호도가 달라집니다.
- 권리금 : 위 3가지를 근거로 권리금이 비싼지 아닌지
초보분들도 가장 쉽게 판단할 수 있는 기준은 위 4가지 입니다.
이를 근거로 상황별 어떤 점포 매매 방식이 가장 빠른지 보겠습니다.
우선 본격적으로 설명 들어가기전에 당부의 말씀을 먼저 드리자면 점포 거래는 원래 기본이 몇 달에서 몇 년까지 걸리는 고난이도의 일입니다.
때문에 마음이 조급하여 부적을 쓰라는 등 굿을 하라는 등 온갖 말도 안되는 주장을 하는 사람들이 있는데 들을 가치도 없습니다.
또는 거래가 어렵다는걸 잘못 받아들여서 거래가 안될법한 금액을 끝까지 고수하다가 폐업하는 사례도 많습니다.
거래의 본질은 ‘가격’ 입니다.
아무리 고수익에 자리가 좋은 점포도 터무니 없는 가격을 부르면 절대 거래가 안됩니다.
적정 가격이 얼마인지를 확실히 파악해야 합니다.
마지막으로 직거래건 중개거래건 매물을 홍보할때 정성과 디테일을 소홀히 해서는 안됩니다.
단순하게 우리 매장 좋아요, 수익이 높아요라는 말은 아무 쓸모가 없습니다.
현장 사진 한장을 찍어도 형태가 시원하고 잘보이게 찍으려하고 상가가 좁아보인다거나 너무 노후해 보이는건 아닌지 한장 한장 체크하셔야 합니다.
지금 이 업종 말고 다른 업종으로 들어오면 왜 무엇때문에 좋을지 누가들어도 논리적으로 납득할만한 근거를 대야 합니다.
필자가 오랜 점포 거래 생활하면서 느낀건 이런 당연한 정성을 들이는 사람이 0.1%도 되지 않는다고 하면 믿겨지실까요?
점포 거래가 잘 안되는데는 다 이유가 있더군요.
여하튼 말이 길어졌는데 본격적으로 설명 들어가겠습니다.
점포 매매 방법 1 : 직거래
직거래는 네이버 카페(피터팬, 아프니까 사장이다 커피작업실, 등), 기타 점포 매매 사이트 등 내가 직접 물건 정보를 올리고 그걸 보고 연락온 매수인과 미팅을 통해 계약을 하는 방식 입니다.
부동산 수수료가 들어가지 않는 장점이 있지만 미팅, 매출 내역 증빙, 가격 협상, 계약서 작성 등 본인이 모두 해야 한다는 어려움이 있습니다.
점포 매매 필수 증빙 매출 자료 3가지
전화 한통으로 카드 매출 뽑는 법
부가가치세과제표준증명원 보는 방법
계약서 작성의 경우 인근 부동산이나 여러 업체에서 10~20만원 정도에 계약서 대필을 해주기도 하기 때문에 이용하는 방법도 있습니다.
국토해양부 공식 표준 임대차 권리금 계약서 다운받으러 가기
직거래는 수익성이 동일 업종들과 비교해서 보통이거나 혹은 떨어지는 점포에 적합하며 권리금을 시세에 맞추거나 좀더 낮춰야 거래가 됩니다.
만약 수익이 안좋은데 프랜차이즈 점포라 투자금이 많이 들어갔다면 어떤 프랜차이즈냐에 따라 권리금을 많이 받을 수 있고 없는 확률이 존재 합니다.
이 경우도 이름만 대면 알 수 있는 메이저 프랜차이즈만 해당되며 이마저도 수익성이 떨어지면 투자금을 그대로 회수할 확률은 없기 때문에 권리금을 빨리 낮춰서 진행하는게 모든면에서 이득 입니다.
점포 매매 방법 2: 중개거래
중개거래는 지역 부동산, 창업 컨설팅 업체가 중간에서 내 점포를 매수인에게 소개시켜주고 협상, 계약서 작성까지 모든 업무를 대신해 주되 수수료가 발생하는 방식 입니다.
보통 생업으로 바쁜 점포들의 경우 매수인까지 미팅하며 설득할 시간적 여력이 안되고 계약서 작성 등이 어렵기 때문에 맡기게 되는데 점포 컨디션에 따라 어떤 업체에 맡길지가 나뉩니다.
- 지역 부동산
-동네 인근에 보이는 부동산을 뜻합니다.
양도양수 될 확률이 거의 없기 때문에 수익성이 떨어지는 점포, 타 업종으로 매매할 점포들이 지역 부동산을 이용해야 합니다.
단점으로는 계약 후 수수료가 발생한다는 것이고 권리금은 그 지역 시세에 맞춰야 합니다.
만약 자리가 빠지거나 월세가 주변 상가보다 비싸다면 훨씬 더 낮은 권리금을 부르거나 무권리로 진행해도 거래가 쉽지 않습니다.
지역 부동산을 이용할 경우에는 직거래와 동시 진행하시는게 가장 빠릅니다. - 창업 컨설팅 업체
메이저 프랜차이즈 혹은 동일 업종 대비 높은 수익을 내고 있어서 권리금을 많이 받고자 할 때 선택지 입니다.
단점으로는 들어오는 사람이 내가 팔려고 하는 금액보다 훨씬 비싼 돈을 지불하는 경우가 많아 추후에 소송 등 문제가 생길 수 있습니다.
여러 업체나 같은 회사 내 여러 컨설턴트 들에게 물건을 내놓으면 금액 작업이라고 해서 계속 권리금을 깎으려고 시도하고 결국 소문만 나서 거래는 안되고 폐업하는 경우도 종종 있습니다.
업자별로 개인 블로그나 sns, 후기 등을 종합해 믿을 수 있을만한 컨설턴트 1~2명에게만 내놓는것이 시간이 좀 걸리더라도 금액을 잘 받고 점포를 넘길 확률이 올라갑니다.
만약 수익성이 뛰어난 점포인데 적정 권리금에 매매할 생각이라면 차라리 인터넷 직거래를 진행하되 매장에 직접 나오는 사람에게만 매출 내역 등을 제공하겠다고 하는게 거래가 더 빠릅니다.
이 경우엔 지역 부동산에는 내놓으실 필요가 없습니다.
점포 매매 방법 3 : 직거래+중개거래
본인의 매장이 양도양수 뿐만 아니라 타업종으로도 거래가 가능한 자리라면 직거래와 중개거래를 동시 진행하시는게 가장 빠릅니다.
월수익 400만원을 벌어가는 20평 카페라고 가정 했을때 권리금을 7천 만원 부른다면 평소 같으면 타업종으로 이 금액에 거래되기는 쉽지 않은 금액입니다.
하지만 시기마다 유행하는 프랜차이즈가 존재하고 자리가 너무 빠지는게 아니라면 업종 변경만으로도 저 금액에 거래될 확률이 있습니다.
가장 이해하기 쉬운 예시가 예전에 쥬씨 창업 열풍이 불었을때 수 많은 초보 창업자들이 앞다투어 창업을 하려고 하다보니 바닥권리금이 높더라도 얼른 줘버리고 창업을 했었습니다.
요즘은 무인셀프사진관이 이런 양상을 보이고 있구요.
이처럼 내가 매매 하려는 점포가 양도양수가 아니라 타업종으로도 내가 원하는 금액을 받을만한 자리라는 판단이 선다면 다양한 인터넷 채널에 직거래로 홍보를 하면서 동시에 지역 부동산에 물건을 내놓으면 매매가 더 빨리 이루어 집니다.