오피스 상권에서 창업을 계획중이신가요?
많은 인구수와 높은 소비력을 바탕으로 자영업을 하시는 분이라면 누구나 한번쯤 오피스 상권에서 창업을 꿈꿉니다.
하지만 이에 대한 특성을 폭넓고 정확히 아는 분은 많지 않은편입니다.
이번 포스팅에서는 오피스 상권에서 창업시 알아야 할 핵심 정보들을 정리해 보았습니다.
서울 오피스 상권 종류
먼저 서울에 주요 오피스 상권의 종류 먼저 알아 보고 가겠습니다.
어디서 퍼오는게 아니라 제가 지도 보고 일일이 적는거라 누락된 곳이 있을수도 있습니다.(쓰다보면 지쳐요………)
그래도 충분히 참고하고 남을 정보니까 참고하세요
빨간색 강조 된 상권은 서울 주요 오피스 상권을 뜻합니다만 이것은 시대별 상황에 따라 달라지기 때문에 언제든 변할 수 있습니다.
또한 사람들의 인식속에 “주요 상권”일뿐이지 이것이 반드시 그 상권이 무조건적으로 좋다는 뜻이 아닙니다.
직접 가서 보시면 망가진 상권도 몇몇 있습니다.
서울 한강 이남
- 강남구 : 2호선 라인 대부분이 해당 됩니다.
–강남역 삼성전자 라인, 뱅뱅사거리, 역삼역 GS 라인, 역삼역 한국타이어라인, 삼성역 테헤란로와 봉은사역 라인, 강남구청역 뿐만 아니라 매봉역, 도곡역, 가로수길 이면 라인도 오피스 상권중 하나 입니다.
강남구 전체가 하나의 거대한 오피스 상권이라고 보셔도 무방할 정도 입니다. - 서초구 : 교대역, 서초역 법원라인, 양재역 서초구청,한전 라인, 남부터미널 BC카드 상권, 이수역 구산타워 라인, 이수역 디오슈페리움 이면 라인
- 송파구 : 잠실역, 경찰병원라인
- 강동구 : 강동구청역 라인
- 동작구 : 보라매 병원 상권, 동작구청(노량진) 인근도 일부 오피스 상권 특징을 띄고 있습니다.
- 관악구 : 관악구청으로 이어지는 2호선 라인(서울대입구역, 봉천역, 낙성대역) 여러 상권이 섞인 복합적인 성격을 보이는 편입니다.
- 영등포구 : 여의도(말이 필요없죠)- 하지만 동여의도 서여의도 상권별 특징이 다르다는거….문래역 상권과 영등포구청 라인, 양평역,선유도 라인, 에이스하이테크 상권 등 다양한 오피스 상권 존재
- 구로구 : 구로디지털단지 상권, 구로구청 라인
- 금천구 : 가산디지털단지 상권, 독산역 라인, 금천구청역 라인
- 양천구 : 양천구청 라인(복합 상권이긴한데 오피스 특성도 큽니다), 오목교역 인근 방송국 라인
- 강서구 : 마곡 오피스 상권, 양천향교-가양-증미로 이어지는 라인, 강서구청 라인
서울 한강 이북
- 종로구 : 광화문 오피스 상권-종로구청라인과 세종문화회관 라인으로 나뉘어 집니다.
종각역 라인, 안국역 현대 빌딩 라인 등이 있습니다. - 서대문구 : 서대문역, 충정로역 라인
- 중구 : 시청역 에서 이어지는 대한항공 라인, 삼성전자 라인, 을지로 다동 상권, 2호선과 청계천을 따라 흐르는 을지로입구역, 을지로3가역, 을지로4가역 라인, 충무로역상권, 동대문역사문화공원 라인(복합상권), 서울역 인근 지역, 회현역 우리은행 라인 등 중구도 상당 수 오피스 상권으로 구성되어 있습니다.
- 용산구 : 신용산 아모레 퍼시픽 라인, 용산구청 이면 라인
- 마포구 : 마포역-공덕역-애오개역 라인, 마포구청 라인, 상암DMC 상권
- 광진구 : 광진구청역 라인
- 성동구 : 성수역-서울숲역 라인
- 은평구 : 은평구청 라인(주거상권 특성이 좀더 강하긴 합니다…)
- 중랑구 : 중랑구 상권은 제가 연이 없어서 잘 모르겠네요.
- 강북구 : 강북구는 강북구청 라인이 있지만 A급지 먹자상권이고 딱히 오피스상권이라고 볼만한 라인이 없습니다.
- 성북구 : 성신여대(서울10대상권 먹자상권), 석계역(먹자상권) 제외 오피스 상권 없음
- 노원구 : 노원역 로데오(서울10대상권) 먹자 상권 외엔 마땅한 오피스 상권 없음
- 도봉구 : 창동역 오피스 라인(주거 복합 상권 성격이 강함)
정리하기 엄청 힘드네요…………………;;;
빠진 부분도 분명 많을겁니다.
생각나는대로 추가 하겠습니다.
본격적으로 특징 설명 들어갑니다.
오피스 상권 특징 : 높은 기대 매출
오피스 상권의 특징 중 하나는 높은 기대 매출 입니다.
보통 주거상권이나 B급지 이하에서만 영업을 하신 사장님들께서는 공감이 힘드실 수 있는데 똑같은 업종이라도 매출이 1.5배~3,4배 이상도 나오는게 가능 합니다.
커피를 예로 들어볼까요?
일률적으로 기준을 세울 수는 없지만…^^;
주거상권에서 월 매출 400만원~600만원 나오는게 현실적 이라면 오피스 상권은 기준이 800만원 정도 입니다.
이는 상권력이나 자리가 평이한 매장을 기준으로 한 것이고 A급지 매장의 경우 입지에 따라 편차가 크지만 테이크아웃 월매출은 1200만원 이상, 20평 정도의 매장은 1400~1800정도가 현실적으로 나올 수 있는 매출 입니다.
테이크 아웃 카페로 월 평균 2천만원, 30평대 월 평균 3천만원 이상 나오는 매장도 부지기수 입니다.(물론 자리가 무조건 좋아야 합니다)
요즘은 외식 풍경이 많이 달라져서 안맞는 예시일 수 있는데 족발집을 예시로 들자면 B급지 주거상권에서 현실적으로 나올만한 매출은 2천만원 정도라면 오피스상권에서는 4천~6천만원 이상도 충분히 나옵니다.
A급 먹자 상권(영등포, 강북 같은 곳)은 포차건 족발집이건 월매출 8천~1억 초중반 나오는 곳이 넘치다보니 별개로 하구요
여하튼 매출이 잘나올 확률이 높아서 너도나도 눈독들이는 상권입니다.
대신 그만큼 날고 긴다는 경쟁자가 많아서 왠만한 실력으로는 살아남기가 힘들다는 큰 단점이 존재합니다.
오피스 상권 특징 : 높은 월세, 짧은 영업일수
호불호가 가장 많이 갈리는 특성 중 하나 입니다.
아무래도 점심 피크 시간을 제외하고는 손님 비중이 거의 없기 때문에 점심 시간에 어떻게든 최대한의 매출을 쳐내는 전략을 구사하셔야 합니다.
또한 상권마다 특성이 다르긴 하지만 여의도나 광화문처럼 대기업 위주의 상권은 토,일요일, 공휴일은 사람이 아예 없기 때문에 예식장이 있다든지 특수한 경우가 아니면 한달 영업일수가 보통 22일 전후로 굉장히 짧습니다.
매출 낼 수 있는 시간도 한정적인데 영업일수까지 적어서 쉽지 않은데 같은 평수라면 다른 상권보다 월세마저 높습니다.
필자가 한창 현역으로 일을 할때 광화문이나 을지로 같은 곳은 2평 기준 200만원, 4~5평이 400만원 이상의 월세를 받는 곳이 많았습니다(자리 좋은곳 기준)
가산디지털단지도 입지에 따라 이보다 월세가 더 쌨으면 쌨지 결고 약하지 않기 때문에 초보들이 막연한 환상만 가지고 달려들어선 안됩니다.
오피스 상권 특징 : 상권 마다 너무 다른 풍경
당연한 소리지만 오피스 상권이라고 일률적으로 똑같은 특성을 가지진 않습니다.
각 상권별로 디테일이 다르기 때문에 별도의 조사와 공부가 필요합니다.
겉보기엔 화려한 것 같지만 알고보니 상권력이 떨어지는데 월세만 비싼곳도 있고 남루하지만 놀라울 정도로 장사가 잘되는 곳도 있습니다.
같은 상권에 나란히 있는 건물인데 어떤 건물에 상주하는 사람들은 객단가가 비싸도 구매에 저항이 덜하고 연봉이 더 높은 사람들이 있는 건물인데 객단가에 엄청 민감한 등 참 알다가도 모를 함정들이 많습니다.
고객들이 사장에게 텃세 부리는 상권도 있다는거 아시나요?
그에 반해 허구헌날 매장이 바뀌기 때문에 고객과 손님간에 유대가 전혀 형성되지 않는 상권도 있다는 것도요?
여러분들은 이런게 있다는걸 아셨다는 사실만으로도 창업에 실패할 확률이 1% 더 낮아졌다고 생각하셔도 좋습니다.
오피스 상권 특징 : 올인이냐 분산이냐
코로나라는 특수한 리스크를 제외하더라도 어떤 상권이건 상권은 항상 변화하고 위험이 존재합니다.
그중 가장 직관적으로 설명드릴 수 있는 위험 요소는 고객층이 ‘특정 한 두 대기업’ 손님인지 크고 작은 사무실이 여럿인지에 따라 위험도가 다릅니다.
무슨 뜻이냐면 대기업의 경우 인원수도 많은데 연봉 높은 분도 많고 법카도 빵빵(?)해서 매출을 끌어올리기 참 좋은 고객층 입니다.
반대로 기업이 이전을 하면 정말 어마어마한 타격을 입게 된다는 뜻이기도 합니다.
대표적인게 가산에서 마곡으로 이전한 LG의 경우가 있습니다.
가산디지털단지역과 이어진 대륭포스트 타워에서 수년전에 일어난 일인데 당시에 몇몇 가게 빼고 다들 매물 내놓고 난리가 났었지요.
현재는 건물에 임대가 대부분 맞춰져서 문제가 해결되었지만 당시에 가게 사장님들은 진짜 죽을맛이었습니다.
조금 정신없더라도 여러 크고 작은 회사가 많이 있는게 안전할때도 있습니다.
물론 이것도 상황따라 무엇이 더 좋고 나쁘고 일률적으로 결정할 수 없으니 본인 상황에 맞게 판단해야 겠지요.
이처럼 창업 또한 투자 처럼 리스크를 분산시키는 형태인지 아닌지를 잘 살펴야 할 것입니다.