대학가 상권 창업을 검토중이신가요?
대학가 상권에 대해 얼마나 정확하게 많은 정보를 알고 계신가요?
이번 포스팅은 서울 주요 대학가를 비롯한 전반적인 대학가 상권의 특징을 폭넓고 심도있게 알아보도록 하겠습니다.
인터넷에 떠도는 영양가 없는 정보는 그만 보시고 진짜 도움되는 정보들을 참고하세요
대학가 상권이란?
대학가 상권이란 말 그대로 대학교를 메인으로 접하고 있는 상권을 뜻하며 전국에 수 많은 대학가 상권이 존재하고 있습니다.
유형에 따라 주변에 아무것도 없이 오직 대학교만 존재하는 고립된 상권이 있는 반면 주거상권, 오피스 상권이 혼재된 복합 상권의 모습을 보이는 곳도 있습니다.
이처럼 대학가 상권은 그 유형에 따라 매우 다양한 성격을 지니고 있으며 상권별로 소비성향이나 매출액, 세부적인 특징이 모두 다르기 때문에 획일적인 사고방식을 가지고 접근하면 안된다는 특징이 있습니다.
일반적인 특성으로는 개강 시기와 방학 시기에 따라 매출 추이가 바뀌며 학생 수에 따라 매출액이 차이가 나게 됩니다.
대학가 상권의 종류
서울에 잘 알려진 대학가 상권으로는 건대역 상권과 성신여대 상권, 홍대역 상권이 있습니다.
세 상권 모두 서울10대 상권으로 일반적인 대학가 상권과 달리 A급 먹자상권으로 봐야하며 엄청난 유동과 매출액, 임대시세를 자랑합니다.
건대 상권과 성신여대 상권 모두 메인 먹자상권을 벗어나 학교 인근에 형성되있는 구역을 대학가 상권이라고 보는게 맞다고 판단됩니다.
이외에도 한국외대 상권(외대역), 경희대 상권, 숙명여대 상권, 숭실대 상권, 연세대(신촌) 상권 등도 주요 대학가 상권에 속합니다.
이대 상권(이화여대)의 경우 서울 주요 상권 중 한 곳으로 유명했지만 현재는 가장 상권이 다운되버린 곳으로도 유명합니다.
2023년 현재 대학교 입구를 시작으로 상권 내 공실률이 20%를 넘었다고 알려져 있습니다.
대학가 상권 공통된 특징
대학가 상권의 공통된 특징 중 하나는 다른 상권이 날씨에 가장 큰 영향을 받는것과 달리 개강과 방학에 따라 매출이 매우 큰 폭으로 증감한다는 것입니다.
최소 2배에서 많게는 4배 이상 차이가 나는곳도 많으며 상권에 따라 아예 방학 기간인 약 2개월 가량은 장사를 하지 않는 곳도 있습니다.
이를 보완하기 위해 주거상권이나 오피스상권 등이 혼재되어 있는 곳을 선호하는 경향이 큽니다.
주거상권이 혼재된 대표적인 대학가 상권은 숙명여대와 숭실대, 외대 상권 등이 있습니다.
단점은 선호하는 사람이 많다보니 경쟁이 너무 치열하다는게 문제입니다.
장점으로는 ‘그나마’ 창업자의 수요가 몰리는 상권들에 비하면 월세가 싸다는 것입니다.
큰 차이는 아니지만 굳이 따지자면 숙대가 가장 월세가 저렴하고 그 다음이 숭실대 마지막으로 외대가 가장 월세가 비싼 편입니다.
숙대 상권은 건물주 분들의 연세가 전반적으로 높은 편이고 건물이 노후된데다 층이 낮아서 월세가 가장 저렴하지만 대신 경쟁이 엄청나게 치열합니다.
특히 카페의 경쟁은 숨이 막힐 정도 입니다.
전체적인 매출액이나 상권에 대한 평가를 내릴때는 외대가 가장 좋긴 합니다만 이 또한 얼마나 좋은 자리를 들어가느냐에 따라 차이가 심합니다.
최근에는 재정비구역 사업 진행으로 혼란한 상태라 정상화 되는데는 시간이 걸릴것으로 보입니다.
대학가 상권의 두번째 공통된 특징 중 하나는 ‘터줏대감’ 격인 매장이 웬만하면 한 두개씩은 있다는 것입니다.
계속해서 매장이 바뀌는 상권들과 달리 대학가 상권은 정말 오랜 기간동안 자리를 잡고 장사를 하는 매장이 은근히 있는데 업종이 비슷하지도 않고 자리가 반드시 좋은것도 아닙니다.
그냥 그 지역에서 누구에게나 알려지고 친숙한 매장이라는게 가장 큰 특징입니다.
이런 매장들은 점주분과 컨택을 시도해도 가게를 내놓지 않습니다.
수익이 엄청나게 큰건지 여쭤봐도 꼭 그렇지만도 않습니다.
마치 연금처럼 매 해마다 “비슷한” 수익이 꼬박꼬박 들어오기 때문에 이런 매장을 만드는게 얼마나 힘든지 알기에 팔지 않을려는게 가장 큰 이유로 보입니다.
대중은 없지만 이런 매장을 만들기 위해 짧게는 2년, 길게는 5년까지 버티는 분도 만나봤습니다.
대학가 상권의 세번째 공통된 특징은 전반적으로 객단가가 저렴해야 장사가 된다는 것입니다.
노량진 상권처럼 극도의 저단가는 아니더라도 아무래도 단가 책정을 높게 하기는 힘듭니다.
대신 위에 설명드린 ‘터줏대감’처럼 한번 자리를 잡으면 꾸준함이 꽤나 오래간다는 특징이 있습니다.
그 이유는 역시 대학생 고객들의 성향이 한 몫을 하는데 학과 선배가 후배들에게 모임이나 소개를 해주면 이를 배운 후배들도 다음 후배들에게 그대로 전수를 한다는 것입니다.
이 과정에서 계속해서 손님을 얼마나 꽉 잡아내느냐에 따라 위의 ‘터줏대감’ 같은 매장들이 만들어지게 됩니다.
반대로 새로 유입되는 후배들의 취향을 만족시키지 못한다면 오래 유지되는 가게로 변신할 수는 없다는 뜻이기도 합니다.
대학가 상권의 세부적인 특징
대학가 상권의 세부 특징은 각 상권별로 설명할 분량이 너무 많고 잘못 언급했다가는 시비(?)에 휘말릴 수도 있어서 이름은 언급은 하지 않고 이런 저런 특성이 존재한다고만 말씀을 드리겠습니다.
이를 인지하고 상권 조사하러 다니실때 혹시 이런 특성이 있는지 체크만 하셔도 도움이 될 것입니다.
먼저 대학가 상권에 들어가기 전에 위 특징으로 알 수 있는것은 방학 기간의 매출 보존을 어떻게 할것인지, 경쟁은 피하되 그나마 괜찮은 대학가 상권과 자리를 노려야 한다는 것을 눈치챌 수 있습니다.
이제 중요한 것은 대학별 특성에 따라 업종도 전략도 조금씩 달라져야 합니다.
한 여대의 경우는 커뮤니티가 너무(?) 강한 학교가 있는데 장점은 소문이 빠른만큼 매출 증가도 용이하지만 여론이 안좋아지면 한방에 훅(?) 가버릴 수도 있다는 위험이 있는곳이 있습니다.
물론 커뮤니티에 여론이 오갈만큼 이슈가 없다면 해당사항이 없지만 신경쓰이는 부분인것은 맞습니다.
두번째 특징은 이제는 많은 사람들이 알고 있는 “학식 싸고 맛있는 학교”를 조심해야 합니다.
TV를 통해서도 소개가 될 정도로 높은 만족감을 주는 학교 급식 때문에 장사가 힘들 정도다라고 소문난 곳들은 특히나 메뉴가 겹치지는 않는지 가격 책정은 어떻게 해야할지를 더욱 신경써야 합니다.
세번째 특징은 ‘특정 업종’이 유독 버티지 못하는 상권이 존재합니다.
임대료가 과도한 것도 아니고 상권 전체 매출액이 약한것도 아닌데 유독 특정 업종만 못버티고 매년 폐업을 반복하는 곳도 있습니다.
인근 부동산 조금만 돌아다니면서 물어보면 금방 답이 나옵니다.
네번째 특징은 최근에 더욱 문제가 부각되는 것인데 부실대학 이슈입니다.
앞으로 통폐합 되는 학교가 늘어날것으로 예상되는만큼 이 부분도 면밀히 조사해보고 창업을 시도해야 합니다.
다번번째 특징으로는 ‘터줏대감’이 꽉 잡고 있는 업종은 가급적 피해야 한다는 것입니다.
덤벼도 이기기도 힘들고 이겨봤자 리스크를 감당할 이득도 적은편 입니다.
정말 많은 경우를 목격했습니다…ㅜ
이 외 특징들은 추후 지속적으로 업데이트 하도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.