카페 상권 어디가 좋은지 알고 싶으신가요?
단순하게 상권 종류만 안다고 덜컥 창업을 했다간 큰일납니다.
이번 포스팅을 통해 카페 창업시 선호되는 상권의 종류엔 어떤곳들이 있는지 알아보고 상권별로 주의점에 대해 적나라하게(?) 설명을 드려볼까 합니다.
카페 창업을 꿈꾸는 초보자라면 반드시 읽어주세요.
정말 큰 도움이 될겁니다.
약팔이 아니니까 속는 셈 치고 읽어보시면 후회 안하실 겁니다.
카페 상권 종류
- 오피스 상권 : 카페 상권 입지로 가장 선호 되는 상권입니다.
높은 기대매출과 직장인의 출퇴근에 영업일을 맞추다보니 주말에 쉴 수 있다는 큰 장점이 있습니다.
단점은 엄청난 경쟁과 높은 월세로 초보들이 살아남기 쉽지 않다는 것입니다. - 주거 상권 : 단골 고객 위주의 장사가 메인이며 소규모로 창업을 원하는 분들께 적합한 상권입니다. 상대적으로 저렴한 월세로 고정비 부담이 적어 1인 창업에 적합하단 장점이 있습니다.
단점은 매출이 안나올 확률이 높다는 것과 최근엔 주거 상권마저 경쟁이 치열해지고 있어서 수익을 남기기가 쉽지 않다는 것입니다. - 그 외 상권 : 대학 상권, 특수 상권, 아케이드 상권 등 여러 유형의 상권이 존재합니다. 오피스 상권과 주거 상권이 가장 사람들이 많이 몰리는 대표적인 상권일뿐 어느 상권이 무조건적으로 좋다라는건 없습니다.
카페 상권 종류별 특징, 주의점
정말 하고 싶은 말이 너무 많은데 다 적는게 불가능해서 최대한 중요한 것 위주로만 설명드리겠습니다.
상권 분석 시스템은 보조용으로만 활용하기
경험의 차이로 인해 컨설턴트와 예비 창업자간의 상권을 바라보는 시각 차이가 큽니다.
누가 잘났고 못났고가 아니라 상권 분석 시스템만으로는 상권의 진짜 가치를 판단하기에는 무리가 있다는 것입니다.
상권 분석이란 상권 전체의 데이터를 아는것도 중요한건 맞습니다. 하지만 이보다 더 중요한 것은 좁은 구역(라인)을 타겟으로 삼아 심도있는 추론을 해야 한다는 것입니다.
문제는 상권분석 시스템은 상당수 사이트가 구, 동의 카페들을 전부 타겟으로 잡습니다. 그리고 이들의 평균 매출액, 폐업률, 영업 년수 등의 데이터를 기계적으로 제공하기에 참고 자료로써 효용성이 떨어집니다.
사이트에 따라 훨씬 더 좁혀진 구역의 카페 데이터를 제공하는 곳도 있지만 개별 점포에 대한 자료가 아니기 때문에 효용성이 떨어지는건 마찬가지 입니다.
위 설명을 이해하기 쉽게 예시를 들어드리자면 사람마다 잘 아는 전문 분야가 한 두개씩은 있기 마련입니다. 그런데 내가 잘 아는 분야에 대한 자료와 분석을 비전문가인 어떤 기자가 조사해서 뉴스를 냈다고 칩시다.
이런 뉴스를 보다보면 자료는 맞을지 몰라도 해석이 현실과 전혀 맞지 않아서 당혹스러 웠던적이 있으실 겁니다.
수박 겉핥기식의 통계와 해석의 오류라고 하면 맞는 표현일까요?
특정 상권을 몇 년 정도 털다보면(?) 대충 그 구역의 대부분 카페의 매출 자료 뿐만 아니라 어떤집 사장님은 장사가 안되서 불면증에 걸렸다든지 누가 레시피를 따라하다 멱살잡고 싸웠다든지 어떤집은 임대인이 개차반이라 장사가 잘되도 팔고 나갈려고 부동산과 작업중이라느니 온갖 관련 정보를 얻게 됩니다.
여기에 그 상권을 몇 년간 반복적으로 돌아다니며 풍경이 어떻게 바뀌는지를 체득하면서 진짜 가게의 값어치에 대해 알아가게 됩니다.
그러면 이렇게 체득한 상권의 진짜 현실과 클릭 몇번으로 얻은 보고서를 비교해 보면 때때로 오판까지 내리게 할 가능성도 있다는 것입니다.
시간, 노동력이 들더라도 발품을 직접 뛰면서 현장을 보고 감각을 익혀야 하는 이유가 이런 이유 때문입니다. 조금 절망적으로 들리실 수 있지만 인터넷에 떠도는 창업 정보중에 현실에 맞는 정보는 거의 없다고 봐도 무방합니다.
여러분은 오늘 이런 점을 알게 되셨으니 사이트는 참고용으로만 사용하시고 직접 발품 뛰면서 상권에 대해 배워보시길 강력히 추천드립니다.
현장을 다니는 것만이 진짜 상권 분석을 할 줄 알게 되는 유일한 방법입니다.
카페 상권 분석, 오피스 상권 주의점
카페 상권 중 가장 선호되는 입지는 단연 오피스 상권입니다. 수요가 많다보니 필자가 가장 많이 거래시킨 카페가 오피스 상권 카페이기도 합니다.
문제는 오피스 상권은 빛 좋은 개살구 천지라는거죠.
화려한 빌딩숲과 엄청난 유동인구로 창업 컨설팅의 메인 밥상이자 초짜들이 가장 잘 걸려드는 함정입니다.
아무리 기대 매출이 높은 지역이라도 우선적으로 상권별 세부 특징을 잘알아야 하며 겉보기만 화려하지 장사 안되는 곳 부지기수이고 월세는 말도 안되게 높아서 심한 곳은 한 두자리만 장사되고 나머지는 매번 사장이 바뀌는 곳도 있습니다.
갈수록 경쟁은 심해지고 월세는 높아져가기 때문에 이제는 더더욱 자리에 대한 깐깐한 검토가 필요합니다. 자리를 볼 줄 모른다면 애시당초 그 상권내에서 1~2등 자리만 노리는게 망할 확률을 줄입니다.
괜히 어설프게 자리좀 볼 줄 안다고 입지가 안맞는 곳이나 월세 쌘 곳으로 잘못 들어갔다가 손해보는 경우가 수 천건이 넘습니다. 또한 심각한 출혈 경쟁으로 1,000원 ~ 1,500원짜리 아메리카노 가격대가 형성된 상권이 있는데 이는 소위 상권이 망가졌다는 표현을 합니다.
어떤 입지, 어떤 조건으로 장사를 해도 돈버는 가게는 반드시 존재합니다. 근데 이 조건이면 초보자는 절대 하면 안됩니다.
결국 똑같은 소리 반복하는게 짜증나실 수 있지만 현장 답사하면 멋드러진 빌딩들과 유동인구에 홀려 창업해버리니까 강조하는 겁니다.
모든걸 두루두루 볼 줄 알아야 하지만 오피스 상권 조사를 하시는분들께 꼭 중점적으로 봐야 되는것 위주로 이해하기 쉽게 설명 드리겠습니다.
첫째는 일단 그 상권에 상주하는 전체 인구 수 입니다. 3~4군데 전혀 다른 상권을 보시면 눈 대중만으로도 규모의 차이가 보입니다. 정확히 몇 만, 몇 천, 몇 백 단위까지 몰라도 됩니다.
눈 대중으로 봐도 너무 상주인구가 떨어지지만 않으면 됩니다. 대다수 사람들이 모르는게 희한한데…카페는 손님이 찾아오는 구역의 범위가 엄청나게 좁습니다.내가 들어갈 자리 반경 몇 미터 내에만 손님 유동 받쳐주는 것만 보면 됩니다.몇 십미터가 아니라 몇 미터 내입니다.저 멀리에서 사람 미어터지는거 아무 소용 없습니다.
우선 이 조건이 맞아야 합니다. 이게 안되는 자리인데 매출 잘나온다고 자료 들이밀면 뻥매출 입니다. 매출을 속였다는게 아니라 일반적인 상황에 나올 수가 없는 매출인데 사장의 능력으로 끌어올렸을 가능성이 높기 때문에 이런 곳 들어가면 초보들은 큰일납니다.
그 다음이 자리 입니다. 자리가 빠지면 월세가 무진장 저렴하던가 그게 아니면 무조건 자리가 좋은 곳으로만 보셔야 합니다.
여기까지 되야 그 다음으로 평수 대비 월세를 봐야 합니다. 이 모든 조건이 충족되지 않으면 무조건 탈락 입니다. 미련 가질 필요도 없습니다.
평수라는 것은 세팅할 수 있는 좌석 수를 의미하고 좌석 수는 곧 예상 매출을 의미하며 어느 정도의 인건비, 관리비가 들어가는지를 가늠하는 척도입니다. 여기에 월세가 얼만지에 따라 수익이 날 수 있는지 없는지가 결정나는 것입니다.
어느 하나라도 빠지면?
하면 안됩니다.
단순한 소린데 이게 진리입니다. 나머지 경쟁점포 개수, 객단가는 이후에 검토하는 것입니다.
카페 상권 분석, 주거 상권 주의점
카페 상권 입지 선정 중 주거 상권은 상당 수 창업자들이 1인 카페 혹은 작은 평수의 창업을 희망하지만 사업 구조상 애시당초 승산이 낮은 싸움을 하는 것입니다.
10년 정도 전이었다면 위 창업 방식도 나쁘지 않았습니다.
10평 이하 월 매출은 400만원~600만원 사이에 월세도 100만원 전후면 혼자 운영시 200만원 이상 충분히 가져갈 수 있는 구조가 나왔습니다.
하지만 현재는 사정이 다릅니다.
경기가 나빠질수록 창업으로 사람이 쏠리는데 카페는 더욱 쏠림이 심합니다.
동네도 이제는 오피스 상권처럼 한 집 걸러 카페입니다.
구역 내에서 커피로 낼 수 있는 총 매출은 정해져 있는데 매장 수가 일정 구간을 넘겨버린다면 이것은 누군 돈을 벌고 누군 돈을 못버는 수준을 벗어나버립니다.
다 같이 죽는 형국인데 초짜들은 자기가 창업하면 손님 다 뺏어올거라 자신감이 어마어마 합니다.
맛으로 손님을 끌어오는건 일부 취향이 맞는 손님들에게나 통하는 방법이지 많은 수의 고객을 끌어온다는 발상은 현실에 맞지 않습니다.
오피스 상권에서는 자리가 좋으면 넘쳐나는 유동으로 작은 평수라도 매출을 커버할 가능성이라도 있지만 주거 상권은 작은 평수로 고객을 뺏어오는건 힘듭니다.
결국 큰 평수에 공간을 무기로 사람을 끌어오는게 가장 무난하고 현실적인 방법입니다.
도보로 도착 가능한 거리에 스타벅스가 있다면 당연히 가격적인 면은 더욱 다운시키는게 좋습니다.
그게 아니라면 오히려 오피스 상권보다 더 큰 투자금을 들여서 소득 수준이 높은 주거 상권에 큰 평수와 고급스러운 인테리어로 대형 카페를 창업해야 승산이 있습니다.
이러나 저러나 결국 주거 상권에 작은 평수로 살아남을 확률은 굉장히 낮으며 대안으로는 정말 엄청나게 저렴한 월세(30만원~50만원 이하)의 상가를 구하셔서 월 100만원 수익 가져가는걸로 만족하는 방향으로 가야 살아남을 수 있습니다.
카페 상권, 그 외 주의점
상권이라는것이 중요하긴 하지만 결국 카페라는 사업의 본질은 변하지 않기에 어떤 상권에서 창업을 하셔도 위에서 설명한 부분들을 참고하셔서 창업을 하셔야 합니다.
커피의 객단가, 예상 판매 건수, 고정비가 어느정도 들어가는지를 파악하는 눈만 있다면 대학가 상권, 특수 상권 등등 어떤 상권이 되었건 올바른 선택을 할 수 있게 됩니다.
가장 접근이 쉬운 아이템인것은 맞지만 그때문에 가장 치열한 경쟁으로 가장 성공확률이 떨어진 업종이 커피 입니다.
현재보다 상황이 그나마 나았던 저의 현역 시절에도 망하는 사람은 엄청나게 많았습니다.
부디 쉽게 생각하지 마시고 신중에 또 신중을 기해서 창업을 하셨으면 합니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.