가산디지털단지역 상권은 서울의 대표적인 오피스 상권 중 한 곳입니다. 유명한만큼 많은 사람들이 관심을 갖는 곳인데 특성을 제대로 모른다면 창업에 실패할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 가산디지털단지역 상권 분석을 통해 이곳의 특징과 창업 전 어떤점을 유의해서 봐야 실패하지 않고 성공할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
가산디지털단지역 상권
개요
서울 서남부에 위치한 오피스 상권으로 서울 주요 상권 중 한곳입니다. 2023년 서울열린데이터광장 기준으로 9월 승하차 인원이 약 13만명 가량인 명실상부한 서울 주요 오피스 상권입니다.
오피스 상권중에서도 it기업, 벤처기업이 대부분 몰려있어서(약 7천개 추산) 금융, 외국계, 대기업이 몰려있는 상권과는 소비 패턴이나 고객 성향이 다릅니다.
주요 특징 및 메인 위치
- 가산디지털단지 상권은 넓은 구역이 특징
- 각 건물마다 별개의 독립 상권인 경우가 많음
- 잘 알려진 메인 건물 외에도 조용히 영업이 잘 되는 곳이 존재
가산디지털단지역의 많은 특징 중 한가지는 첫번째로 상권의 구역이 엄청나게 넓다는 것입니다. 제가 현역 시절 가산디지털단지역 상권 조사를 한번 하려면 너무 넓어서 최소 2~3일은 걸렸던 기억이 납니다.
그런데 이처럼 구역이 넓다는건 다른 건물로부터 외부유입이 힘들다는 의미가 될 수도 있습니다. 건물간에 거리가 너무 멀어서 점심시간은 한정되어 있는데 도보로 찾아오기가 힘들다는것이지요. 때문에 가산디지털단지역 바로 인근의 대륭포스트타워 6차, 우림라이온스밸리 등을 메인 건물이라 볼 수 있고 서로간의 동선도 짧아서 외부 유입도 용이한 입지를 갖고 있습니다.
이 외에도 대성디폴리스지식산업센터도 잘 알려진 구역이며 생긴지 몇 년안된 가산skv나 가산테라 타워 등 표면적으로 규모가 굉장히 큰 건물들이 많습니다.
재밌는 점은 겉보기엔 평이하거나 딱히 사람이 많아보이지 않지만 알고보면 상주인구가 상당해서 소리소문 없이 장사가 잘되는 건물이 몇 군데 있다는 겁니다. 반대로 겉은 화려한데 쪽박만 차는 건물도 있지요. 어떤 건물인지를 여기다가 공개적으로 썼다간…^^ 제가 큰일 나니까 언급은 하지 않겠습니다. 개별적으로 잘 찾아보셔야 합니다.
가산디지털단지역 상권 창업 시 주의점
특성을 알았다면 창업할 때 주의점이 무엇인지도 금방 이해하셨을거라 생각됩니다. 초보창업자들의 경우 특정 상권에 대해 너무 맹목적으로 추종을 하는 분들이 종종 계신데 이러면 높은 확률로 실패합니다.
가산디지털단지역 상권의 특성에 언급한 것처럼 이 곳은 상주인구가 엄청나지만 그 만큼 구역이 너무 넓다는게 큰 단점입니다. 때문에 건물마다 별개의 상권이라는 인식을 가지고 자리를 봐야 합니다.
메인이라 볼 수 있는 우림라이온스 밸리나 대륭포스트 등은 외부유입이 가능하기 때문에 다른 건물보다는 창업 시 실패할 확률이 상대적으로 낮아집니다. 물론 건물마다 입지가 다르며 우림라이온스밸리의 경우 A동, B동, C동에 상가가 들어갈 수 있는 곳도 제한 되는 등 이런 저런 특징이 존재합니다.
위 건물들처럼 잘 알려진 메인급 건물들을 제외하고 다른 건물들은 정말 신중하게 보셔야 합니다. 겉보기엔 규모가 크고 사람도 많다고 생각했는데 알고보니 장사가 너무 안되는 곳이 종종 있습니다. 반대로 안좋아보이는데 헉소리나는 숨겨진 보물같은 건물이 몇 군데 존재합니다.
이 외에 건물별 고객의 성향이나 저녁에만 외부유입이 잘되는 건물같이 자질구레한 특성이 조금씩 다르지만 이런것까지 신경썼다간 창업 못합니다. 위의 언급드린 내용이 가장 중요하고 1순위로 신경써야할 요소이며 이것만 잘 파악해도 실패할 확률을 확 줄일 수 있습니다.
가산디지털단지역 상권 실제 경험담
가산디지털단지역 상권도 정말 진절머리가 날 정도로 돌아다니고 거래진행을 했던 상권입니다. 물론 직접 거래성사를 시킨 건물을 따지면 1%도 안될겁니다. 대신 그 1%를 성사시키기 위해 30%정도는 직,간접적인 거래 진행 경험은 했던거 같네요. 상권조사는 90%이상 했었구요.
기억에 남는 건은 외곽으로 조금 빠지긴 했지만 건물 규모나 외관이 정말 번듯한 곳에 위치한 카페를 매매진행 했던적이 있습니다. 넓은 평수 대비 월세도 적당하고 상주인구도 제법있어서 음료만으로 일매출도 60만원 정도 나오던 곳이였습니다. 일반적으로 개인 카페가 일매출이 60만원 나오면 괜찮은거라 볼 수 있습니다.
하지만 주 5일 영업 밖에 못하니까 월 매출은 1300만원 가량…월세 270만원에 부가세내고 관리비, 수도, 전기세 등 고정비가 너무 높아 재미가 없습니다. 마침 사이드 메뉴로 피자, 파스타 등을 판매하려고 오븐, 식기 등도 다 새로 했는데 자녀분이 유학으로 영업개시를 못하고 있는데 혼자 꾸려나갈 자신이 없어서 가게를 판다고 하시더군요.
단순히 보여지는 정황만으로는 일리가 있고 기구들이 포장도 안뜯은 채라서 매도인의 말을 믿고 매매를 진행했습니다. 진행을 하면서 점진적으로 조사를 계속 해나가죠. 그러다가 같은 건물 구석에 위치한 점포의 사장님과 이야기를 나누다보니 웬걸…사이드 메뉴 판매하려고 시설 싹 발랐더니 주문이 1건도 안들어오더랍니다 ㅡㅡ 이 건물에 안맞는 메뉴였던거죠.
전형적인 ‘안되는 매장을 그럴싸하게 포장해서 파는 거’였죠. 첫 의뢰, 첫 미팅에 한번에 다 파악을 할 수는 없습니다. 진행을 하면서 손님을 모셔가야지만 밝혀지는 부분도 있고 매장의 상품성을 정확히 캐치하기 위해서는 이런 점진적인 과정이 필요합니다.
여하튼 이런 부분을 슬쩍 돌려말하면서 (다 알았다는 무언의 압박이죠) 권리금 낮추셔라…장사안되는데 1억이 웬말이냐…나중에 문제 생길 수도 있습니다….했더니 연락차단…^^ 뭐 거래를 진행하면 상당수가 이런식입니다.ㅎㅎ
그렇다고 가산이 다른 상권보다 약하다거나 장사가 안된다는게 아닙니다. 여기서도 고매출 카페, 식당 정말 많습니다. 일반적으로 그런 매물을 캐치할 인프라, 인맥이 없을 뿐입니다. 위의 예시와는 반대로 겉은 허름한데…월세도 적당히 저렴(?)한데 1년 카드매출 평균이 1700만원 이상 나오는 카페를 발견했을 때는 보물이라도 발견한 마냥 기뻤던 기억이 납니다.
다시한번 결론을 말씀드리지만 각 건물을 ‘별개의 상권’이라고 생각하고 검토하시면 실패할 리스크를 많이 줄이실 수 있을거라 생각합니다.
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