상권 종류 어렵지 않습니다.
어려운 학문 용어가 아니라 날 것(?) 그대로의 해석으로 초보자도 상권 종류에 대해 한번에 이해할 수 있게 설명 드려보겠습니다.
상권을 바라보는 관점, 종류와 분류법, 종류별 특징을 이해하게 되면 창업 계획을 세우는데 많은 도움이 될 것입니다.
미리 양해의 말씀을 드리지만 필자는 부동산 학위 같은건 없는 사람입니다.
창업 컨설턴트로 필드에서 수 년간 실무를 뛰며 체득한 개념이기 때문에 학술적 용어나 이론의 설명은 일반인과 다를게 없습니다.
대신, 실무에서 쌓은 개념들을 초보 창업자 분들의 눈높이에서 쉽고 올바른 방향으로 인지할 수 있게 설명을 드리도록 노력하겠습니다.
상권 종류 8가지
상권은 일반적으로 그곳에 위치한 주요 타겟층(고객)이나 구역에 형성된 점포의 구성, 형태 등으로 분류하게 됩니다.
대학교가 위치하고 대학생들을 메인 타겟으로 본다면 대학가 상권
오피스 빌딩과 직장인이 집중되어 있다면 오피스 상권 등으로 분류하는 것이 대표적인 예시 입니다.
- 오피스 상권 : 회사가 밀집되어 있으며 직장인들을 메인으로 장사를 하는 상권입니다.
공통된 특징으로는 높은 기대매출, 높은 월세, 짧은 영업일수와 영업 시간이 있습니다.
고객층의 매너가 전반적으로 깔끔한 편이지만 고객의 니즈를 만족시키기 은근히 까다롭다는 단점이 있습니다.
대표적으로 여의도, 광화문, 강남 테헤란로, 구로디지털단지, 가산디지털단지 상권 등이 있습니다.
. - 대학가 상권 : 대학교가 위치해 있으며 교직원과 대학생들을 메인으로 장사를 하는 상권입니다.
방학과 개강에 따라 매출폭이 증감한다는 특징이 있으며 어느정도 고정된 고객이 확보가 되어있기 때문에 많은 사람들이 창업 예정지로 삼는 상권입니다.
단점은 높은 객단가를 받기가 다소 어렵습니다.
고려대, 경희대, 외대, 중앙대 등이 대표적인 상권이며 대학교 수 만큼 상권이 존재합니다.
. - 학원가 상권 : 대학가 상권과는 조금 다른 성격으로 중, 고등학생 학군에 따라 형성된 상권입니다.
엄빠 카드(?) 덕에 매출액이 상당하며 유행에 민감하고 상권이 크게 형성된다는 특징이 있습니다.
대치동, 목동 등이 대표적으로 볼 수 있습니다.
. - 먹자 상권 : 소위 A급 상권이라고도 불리며 소비를 목적으로 고객이 직접 방문을 하는 대형 상권을 주로 일컫습니다.
엄청난 매출액과 임대료 시세가 특징이며 주로 술집, 고기집, 호프집 등 객단가가 높고 대형 매장 위주로 형성되어 있습니다.
강남역, 천호 로데어, 연신내 로데오, 노원 로데오, 범계, 야탑 등 수 많은 상권이 존재합니다.
. - 특수 상권 : 일반적인 로드샵 상가가 아닌 백화점, 지하철, 휴게소, 병원, 대형 마트 등 유입되는 고객을 대상으로 장사하는 곳입니다.
유입되는 고객이 일정하게 유지되는 편으로 수요를 예상하기가 용이하며 높은 기대매출을 바라보고 창업하는 상권입니다.
임대차 계약이 아닌 전대차 계약을 하는 곳이기 때문에 상가 임대차 보호법이 적용되지 않는 다는 단점이 있습니다.
. - 아케이드 상권 : 특수 상권 중 푸드코트에 입점 등이 대표적 입니다.
특수 상권 뿐만 아니라 대형 오피스 빌딩 지하에 푸드코트처럼 형성된 곳 또한 아케이드 상권으로 불립니다.
고립된 형태로 외부 고객 유입은 힘들지만 고정적인 상주인구로 인해 안정적인 매출을 기대할 수 있다는 특징이 있으며 상대적으로 월세가 저렴한 편입니다.
. - 주거 상권 : 말 그대로 아파트나 주택 인근에 형성된 상권으로 거주자를 대상으로 장사하는 곳을 뜻합니다.
일반적으로 기대매출이 높지 않은 대신 월세도 상대적으로 저렴한 편이며 단골 장사 위주로 돌아가는 성격이 강합니다.
반대로 웬만한 먹자 상권만큼 매출과 월세가 쌘 곳도 많습니다.
. - 항아리 상권 : 상권이 항아리 모양처럼 감싸쥐며 외부와 고립(?)된 형태를 취한 상권을 뜻합니다.
주로 주거 상권에서 이런 양상을 많이 보이며 일부 대학가 상권도 이런 모습을 보입니다.
특징으로는 고객들이 외부로 나가기 힘들어서 상권 내에서 소비를 다 해결하거나 반대로 외부로 손님이 다 빠져나가버리는 등 극단적인 형태를 보이는 경우가 많습니다.
기대 매출이 높지 않은 주거 상권이라도 이런 형태를 보이는 곳은 소득 수준과 상주 인구가 비슷한 곳보다 상대적으로 매출이 좀 더 잘 나온다는 특징이 있습니다.
상권을 바라보는 올바른 관점
위의 상권 종류는 개념적 이해를 돕기 위한 분류일뿐 현장에서의 상권 종류는 한가지보단 겹치는 곳의 비율이 훨씬 높습니다.
주거+오피스, 대학가+오피스, 주거+먹자 등등 조합에 따라 다른 특징을 지닙니다.
이때문에 상권을 분석할때는 비슷한 특징이 존재할 수는 있어도 분류별로 획일적인 특징이 있을거라 단정짓고 판단해서는 안된다는 것입니다.
또한 소상공인 분석 시스템이나 각종 다양한 플랫폼을 활용하여 상권 순위나 상권 전체의 유동인구, 매출액으로 상권의 좋고 나쁨을 따지는데 이는 많은 매장을 답사하고 거래해본 사람 입장에선 썩 좋은 방식은 아니라고 말씀드리고 싶습니다.
예를 들어 강남역이 전국에서 매출액이 1위인것은 누구나 아는 사실이지만 데이터만을 가지고 현장을 답사 정도 해보는것과 해당 지역에서 장사를 실제 해봤을때 체감하는 효용성이나 압박감은 완전히 다른 것이기 때문입니다.
물론 상권 종류 마다 자체의 등급, 매출액을 따지는 것은 중요합니다.
이보다 더 중요한 것은 상권의 전체 매출액 대비 내가 창업을 했을때 나눠먹을 파이가 충분한지(상가의 개수, 경쟁점포 개수) 월세가 합리적인 선인지(수익 구조) 초보도 운영을 해나갈 수 있는 성격(손님의 눈높이 등)을 지닌 상권인지를 따지는 것이 더욱 중요합니다.
의외로 상권 그 자체에 막연한 환상을 가지고 안좋은 조건의 자리나 본인 능력을 벗어난 가게를 인수하는 경우가 정말 많습니다.
고매출, 대박을 내는것도 중요하지만 그전에 손실을 방지하기 위해 내가 감당할 수 있는 곳인지를 검토하는게 더욱 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.