창업자라면 반드시 알아야 하는 양도양수에 대해 이해하기 쉽게 정리했습니다. 사전적인 의미뿐 아니라 실제로 써먹기 위해 양도양수에 대해 어떤식으로 이해하면 좋을지 알기 쉽게 풀이하였고 관련 특성이나 주의점 등 유용한 노하우들을 작성했기 때문에 많은 도움이 될 정보입니다.
시간 아깝지 않을 정보라고 자신하니 천천히 읽어보시길 바랍니다.
양도양수
개요
양도양수의 사전적 의미는 물권의 주체가 법률행위에 의하여 그 물건을 타인에게 이전하는것을 뜻합니다.
이를 쉽게 풀이하자면 우리가 소유한 유, 무형의 자산(작은 제품부터 부동산, 기업체, 기술, 정보까지 포함)을 법률행위(상호간의 합의된 거래, 중고거래도 넒은 의미에서 보면 양도양수라고 볼 수 있습니다.)를 통해 소유권을 넘기는 것입니다.
종류
양도양수의 의미에서 유추할 수 있듯이 권리를 넘기는 행위이기 때문에 그 종류는 무궁무진 합니다.
- 포괄양도양수
- 권리금 양도양수
- 주식양도양수
- 채권양도양수
- 자동차양도양수
- 법인양도양수
- 전문건설양도양수
- 개인택시 양도양수
이 외에도 셀 수 없이 많은 양도양수 형태가 존재합니다. 각 주체마다 세금, 제도, 특성이 다르기 때문에 거래를 할 때 주의할 것이 무엇인지 잘 알아야 합니다.
가게 양도양수
개요
가게 양도양수란 상호 협의하에 현재 운영중인 가게의 시설, 영업 등 일체의 권리를 주고 받는 행위입니다. 쉽게 말해서 현재 장사하고 있는 가게를 돈을 주고 구매하는 행위이죠.
특수한 경우가 아니라면 가게 양도양수 시 금전을 주고 받는데 이 돈을 ‘권리금‘이라고 칭합니다. 이 때문에 가게 양도양수는 권리금 양도양수라고도 부릅니다. 사전적인 의미는 구분될 수 있어도 결국 같은 의미로 사용됩니다.
주요특징 4가지
이러한 권리금 양도양수는 상가임대차 보호법 제정으로 국토교통부에서 만든 표준권리금계약서 양식이 존재합니다. 하지만 반드시 이것을 사용해야 하는 것은 아니며 계약서 상 위법한 내용이 없고 최소한의 양식만 지킨다면 쌍방이 자유로운 양식으로 작성하여도 법적인 효력이 발생합니다.
실제로 현장에서 권리금 양도양수를 진행하는데 있어서 헷갈리지 않을려면 그 특성을 정확히 알아야 합니다. 대표적인 4가지 특성을 설명드리겠습니다.
- 거래주체의 제한이 없음
- 거래진행 방식, 양식 제한 없음
- 거래 금액의 회수를 보장해주지 않음
- 거래시 세금 발생
첫번째 거래 주체의 제한이 없다는 것은 권리금이 상가의 유.무형의 자산으로 이루어지기에 현재 임차인은 없지만 시설이나 바닥권리금이 있으면 이를 이유로 임대인 돈을 요구하는 경우가 있습니다. 희박하지만 중개해준 부동산이 거래의 주체가 되어 그 돈을 받는 경우도 있구요. 이처럼 임차인 외에 어느 누구와도 거래가 가능한게 권리금 양도양수 입니다.
두번째 거래진행 방식, 양식의 제한이 없는 것은 말 그대로 표준계약서가 존재하지만 반드시 그것을 써야하는것이 아니며 최소한의 양식만 지킨다면 자유롭게 양식을 사용해도 됩니다. 또한 권리금을 주고 받는 순서, 방식 등 진행 방법도 정해진게 없이 얼마든지 자유롭게 협의가 가능합니다. 다만 일반적인 관례(계약금10%, 중도금, 잔금)가 편하기 때문에 널리 사용되는 것일 뿐입니다.
세번째 거래 금액의 회수를 보장해주지 않습니다. 상가 보증금의 경우 월세 미지급을 대비해 임시로 맡겨둔 돈이라는 성격이기 때문에 임대차 계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 반환을 해야하지만 양도양수로 주고 받은 돈은 책임져주는 이가 없습니다. 오롯이 인수한 사람이 추후에 다시 거래를 성사시켜야만 회수할 수 있으며 임대인과 권리금 거래를 했더라도 마찬가지로 임대인이 보장할 의무가 없습니다.
네번째는 권리금 양도양수 시 거래에 대한 세금이 발생합니다. 원래 권리금 거래는 법적으로 인정되지 않고 음지에서 이루어지던 행위이지만 상가임대차보호법이 제정되며 법적으로 이런 행위를 인정하고 정식으로 세금을 내도록 바뀐 것입니다. 체결된 권리금액의 8.8%를 양수인이 세무서에 신고해 원천징수 하는 방식으로 납부해야 합니다. 1억의 권리금을 주고 받았다면 880만원의 세금을 내야하는 것입니다.
권리금 계약서 작성방법
권리금 계약서는 직거래일 경우 양도인, 양수인이 완전히 똑같이 각 1장씩, 총 2장을 작성합니다. 작성된 계약서에 각각 사인과 도장을 찍고 계약서를 겹친 후 간인(싸인)과 도장을 찍으면 됩니다.
먼저 계약서 상단에 [①임대차목적물인 상가건물의 표시]에서 혼란스러울 수 있는 부분은 임대면적, 전용면적, 업종, 허가(등록)번호 입니다.
- 전용면적, 임대면적 : 전용면적은 실평수를 뜻하며 임대면적은 공용면적+실평수를 합친것을 의미합니다. 건축물대장을 발급해서 보시거나 양도자(임차인)이 가지고 있는 임대차 계약서에 명시되어 있으니 이를 참고하면 됩니다.
- 업종 : 이것은 사업자등록증에 기재된 업종을 적으시면 됩니다.
- 허가(등록)번호 : 영업신고증에 기재된 번호를 적으시면 됩니다.
다음은 [②임차인의 임대차계약 현황] 입니다. 이 부분은 양도인(현재 임차인)의 임대차 계약서 내용을 적는 것이며 양수인이 들어오게 될 임대차 조건을 적는것이 아닙니다. 임대차 계약서를 토대로 그대로 작성하시면 됩니다.
세번째는 [③계약내용]입니다. 최종적으로 거래할 권리금을 적으시고 계약금, 중도금, 잔금을 몇월 며칠에 지급한다고 상세히 적으시면 되는데 많은 분들이 계약금 10%만 지급하고 중도금을 건너뛰고 잔금을 지급하지만 썩 좋은 방식이 아닙니다.
계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%가 FM이고 이렇게 진행하는 이유는 계약 파기를 방지하기 위함입니다. 중도금 지급이 없으면 진행 속도가 너무 빨라서 제대로 하자를 발견하지 못하는 경우가 많습니다. 또한 계약금만 받고 인수인계를 다 했더니 계약을 파기를 해버리는 경우도 많아서 위험요소가 많습니다.
마지막으로 [특약사항]인데 사실상 중요도가 가장 높은 부분입니다. 거래에 있어서 세번째 계약내용 부분에 기본적인 안전장치는 다 작성되어 있지만 형식적인 부분이라 문제가 생기면 분쟁으로 발전할 가능성이 다분하기 때문입니다. 문제의 소지가 있는 대표적인 것들을 설명드리겠습니다.
- 임대차 조건 변경
- 프랜차이즈 가맹 승인 여부
- 인허가 승계여부
- 경업금지
- 쿠폰, 선금, 기타 비용 처리
- 직원승계 및 퇴직금 문제
- 기타 분쟁의 소지 일체(돈, 책임, 피해 등)
맥락은 다 똑같기 때문에 첫번째 사례를 설명드리며 글을 줄이겠습니다. 먼저 임대차 조건 변경은 보증금과 월세가 변동 될 경우 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 특약사항에 구체적으로 적어야 합니다.
예를 들어 월세 200만원의 조건으로 알고 계약을 체결했는데 임대인이 그대로 갈수도 있지만 250만원~300만원을 달라고 할 수도 있기 때문입니다.(적법한 요구입니다.)
이때 20만원 인상까지는 인정하고 거래를 진행한다든지 20만원을 초과한 분에 대해서는 1년치 혹은 2년치의 인상된 월세분을 권리금에서 깎아준다는 식으로 명시를 합니다. 여기에 더해 인상되는 월세는 50만원 까지만 인정해서 권리금을 깎는 조건으로 계약을 진행하되 만약 이마저 초과하면 쌍방간에 위약금 발생 없이 계약을 해지하고 계약금을 돌려준다고 명시하는 방법이 있습니다.
이러한 행동은 추후 발생가능하고 예상할 수 있는 모든 문제를 어떻게 해결할지 아주 구체적으로 명시해서 분쟁을 방지하기 위함입니다. 이때 계약금도 몇 월 며칠까지 반환한다고까지 구체적으로 명시를 하는게 좋습니다. 계약금 까먹고 차일 피일 반환을 미루는 사례도 많기 때문입니다.
같은 맥락으로 나머지 문제들도 문제가 될 소지를 정확하게 기록하면 추후에 분쟁의 소지를 방지할 수 있습니다. 용어가 헷갈릴 수 있는 부분이 경업금지 부분인데 쉽게 말해 권리금을 받고 매장을 팔고서는 인근에 다시 가게를 차려 단골 손님을 다 뺏어가는 경우입니다. 따로 명시를 하지 않아도 기본적으로 법에서 보호를 해주는 부분이지만 구체적으로 몇 년간, 어느 반경까지 가게를 차리면 안된다고 명시를 해주는 것도 분쟁을 막는 방법 중 하나입니다.
나머지 디테일한 부분은 시간이 될 때 조금씩 추가하겠습니다.
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