업데이트 내역
- 25.10.30 : 점포 직거래 사이트 및 유료광고 효과 내용 추가
- 25.10.16 : 점포매매 정보 통합 및 내용 추가
- 23.12.06 : 점포매매 사전 준비 노하우 작성
점포매매는 가게매매, 가게 양도양수라고도 부르며 가격책정 기준이 없는 음식점, 카페, 술집 등을 고가에 거래하는 행위이기 때문에 체결 난이도가 매우 높습니다.
때문에 거래하는 사람과 분쟁 발생 확률도 높아서 이를 방지하기 위해서는 철저한 준비가 필요합니다.
이 글에서 필자의 컨설턴트 시절 쌓은 경험을 통해 초보자도 이해하기 쉽게 모든 핵심 노하우를 알려드리겠습니다.
점포매매 절차
- 사전준비
- 매매진행 및 협상
- 권리금 계약서 체결
- 임대차 계약서 체결
- 인허가 작업(영업신고증승계, 사업자등록증, 통장 발급)
- 인수인계
- 잔금
점포매매의 절차, 순서입니다. 위 순서는 단계별 설명을 위한 세분화일뿐 가장 핵심이 되는 것은 계약서 체결 이전과 이후라는 2단계로만 나누어 생각해도 됩니다.
거래를 위한 사전준비와 그 과정, 그리고 계약이 체결된 후 인수인계라는 단순한 구조로 나누어 생각하면 이해가 쉬울 것입니다.
본격적인 설명 들어가겠습니다.
점포매매 핵심개념
👉점포거래는 수많은 이해당사자들간의 이익 싸움(이유없는 호의를 믿지 말 것)
👉모든 결정권은 임대인이 가지고 있으며 이들에게 약점을 노출시켜선 안됨(권리금 얼마 받았다)
👉알아야할 배경지식은 수백가지 이지만 결국 핵심은 '돈'문제, 이를 기준삼고 고민하면 분쟁을 미리 막을 수 있음
👉점포매매 빨리하는 특별한 노하우는 없음. 핵심은 '가격' → 상품성이 없는 매물은 아무리 싸도 팔리기 힘들다. 반대로 상품성이 있다면 양수인이 봤을때 메리트 있는 가격까지 낮추면 빠른 거래가 됨
점포매매 사전 준비
임대인에게 통보 여부 결정
1.목적
임대인에게 임대조건을 확답 받는것이 목적 → 권리금 계약 체결 후 임대조건 상승으로 계약 파기 되는 일 비일비재
2.진행 방법
보증금, 월세, 관리비, 업종제한, 기타 특약이나 안되는 것들 미리 협의해서 '녹취', '음성녹음', '문자'로 기록 남겨두기
내가 들어올때와는 갑자기 상황이 바뀌는 경우가 많기 때문에 반드시 협의를 완료하는게 좋음
갑자기 가스 사용은 안된다든지 재건축을 하겠다든지 아는 부동산을 통해서만 계약서를 써주겠다든지 모든 걸림돌을 매듭지어야 합니다.
3.주의점
임대인의 성향에 따라 가게를 내놓았다는 것을 숨기고 진행할지 오픈하고 진행할지 본인이 판단해서 결정해야 함
이유 : 가게를 판다는것은 권리금을 받는다는 것이고 이는 임차인에게는 약점이 생기면서 임대인은 칼자루를 쥐는 것이기 때문에 임대조건을 과도하게 올릴려는 욕심을 부추기기 때문
4.자구책
만약 건물주에게 알리기가 싫다면 몰래 임차인을 구한다음에 사촌이나 조카 등 먼 혈연관계라고 해서 넘기는 경우도 있습니다.
권리금 책정, 매출증빙 자료 준비
1.권리금 책정
👉권리금 계산 기준 같은건 정해진 방식도 없고 제대로 아는 사람도 거의 없음
👉순이익6개월~1년 주장을 많이 하는데 일괄적으로 적용 불가함, 잘 모르는 사람들이 그냥 하는 말일뿐입니다.
👉본인의 업종, 평수, 순수익을 기준으로 여러 점포매매 사이트를 돌아다니면서 다른 사람들은 대강 이정도에 내놨구나를 기준잡는게 차라리 쉬울 수 있습니다.
👉이를 토대로 내 매장이 양도양수 매물인지, 타업종으로 거래를 해야할 매장인지를 판단해야 함 → 직거래, 부동산, 창업컨설팅 어떤 경로를 통해 매매할지 정해야 함
👉수익이 높아야만 양도양수가 가능한 것은 아니고 내 업종에서 적당히 밥벌이를 할 수 있기만 하면 됩니다.
👉한달에 100만원의 수익도 안나오는 경우에는 ‘자리’로써 팔아야하고 사실상 권리금이 없거나 위치가 좋다면 그 지역 바닥권리 시세정도로 팔아야 할 확률이 높음
👉처음부터 가격을 완벽하게 설정할 필요가 없음. 일단 내놓아보고 연락이 오는 빈도를 보며 조금씩 조정을 해서 현실적인 가격을 알아내는것도 하나의 방법
👉이후 점포매매 진행방법 – 직거래의 경우 – 광고 내용 작성에서 글을 어떻게 써야하는지 설명하겠습니다.(쭉 읽어내려가시면 됩니다.)
2.매출증빙자료 준비
거래방식 결정, 권리금도 대강 책정이 되었고 수익에 대한 증명이 필요하다면 매출 증빙 자료를 준비해놓으면 됩니다.
대표적인게 월별 포스매출, 카드매출, 부가가치세과세표준증명원이 있습니다. 이에 대한 자세한 내역은 위 링크에서 확인하시면 되겠습니다.
매매 진행 방법 결정
1.의미
매매 진행 방법이라하면 생소할 수 있는데 쉽게 말해 '어떤 경로를 통해 매장을 판매할지' 결정 하는 것입니다.
2.종류
점포매매의 거래방식은 ‘양도양수’, ‘타업종’ 딱 2가지 방법 밖에 없습니다. 그리고 매매진행 방법은 ‘직거래’, ‘중개거래’ 2가지 방식만 존재
3.직거래의 특징
직거래는 내가 매물을 홍보하고 인수 희망자와 협상도 하며 계약서도 내가 체결해야 합니다. 힘들지만 장점으로는 수백만원에 달하는 중개수수료가 나가지 않는다는 것입니다.
(상가중개수수료 계산, 권리금 수수료는 별도로 내라고 하는 경우가 대부분이라 수수료가 큽니다.)
4.중개거래의 특징
반면 중개거래는 공인중개사나 창업 컨설팅 업체를 통해 위임하고 계약이 체결되면 수수료를 지급하는 방법입니다.
문제는 실력없거나 사기꾼도 많고 선결제(광고, 착수비 등)을 유도해놓고 안팔린다고 나몰라라 하는 경우도 많습니다.
또한 팔리기 힘들거나 팔아봤자 수수료가 크지 않은 매물은 접수만 받아놓고 진행 자체를 하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 허다합니다.
이처럼 창업컨설팅 회사의 경우 사기나 문제소지가 많고 고수익 메이저 프랜차이즈 위주로만 움직이고 작은 개인점 등은 제대로 일을 안해주는 경우가 많아 이용에 주의가 필요합니다.
만약 어떤 방식이든 상관이 없다면 중개거래도 진행하고 직거래도 진행하셔도 상관은 없습니다.
프랜차이즈라면 본사에 알리기
1.목적
임대인과 마찬가지로 본사에서 계약이 어그러질 경우를 대비하기 위해 미리 확답을 받아두기 위함임
2.방법
슈퍼바이저나 믿을 수 있는 담당자에게 가게를 양도할거라고 미리 이야기를 해서 임대인과 마찬가지로 가맹계약이 거절될 수 있는 경우가 있는지 확답받고 녹취, 통화녹음, 문자로 남겨둬야 함
3.주의점
가맹계약서를 보시면 신규 창업한지 1~2년 이내에 폐업할 경우 위약금이 발생하는 경우가 많기 때문에 가급적 현재 브랜드 그대로 인수할 사람을 찾으려고 하는 편입니다.
문제는 저는 실무에서 겪은적이 없긴한데 양도양수를 하겠다고 해도 위약금을 내야한다고 우기는 프랜차이즈가 있다는 글을 몇번 본적이 있습니다.
미리 가맹계약서 조항을 체크하고 이상이 없으면 본사 담당자에게 말을 꺼내서 가맹계약이 거절될 만한 경우가 있지는 않은지 체크, 확답을 다 받아내고 진행을 해야합니다.
물론 이 부분도 본사에서 어떻게 반응할지는 본인이 감수해야 합니다.
점포매매 진행 방법
직거래의 경우
1.내용 작성
매물 광고를 올릴때는 객관적인 사실 위주(숫자, 데이터)로 담백하게 내용을 작성하시고 손님들에게 평이 좋다, 맛집으로 소문이 났고 앞으로 호재가 있을거다라는 말은 별 의미가 없습니다.
양수인의 입장에서 내 매장의 '수익구조'가 머릿속에서 쉽게 그려지게 매출은 어디에서 얼만큼 발생하고 지출로 어떤항목들이 딱딱딱 빠지고 최종적으로 내 손에 얼마가 남는지를 잘 설명하는 것이 제 경험상 가장 거래될 확률이 높았습니다.
2.사진촬영
매장 사진은 넓고 시원시원하게, 최대한 예쁘게 찍어서 올리세요. 매장 사진은 매출내역보다도 양수인을 유혹하는 강력한 무기입니다.
매장을 일단 와보기만해도 큰 성과인데 이런 간단한 것조차 지키는 곳이 많지 않다는게 현실입니다.
3.어디에 얼마나 홍보해야?
👉트래픽이 많든 적든 무조건 많은 곳에 매물을 뿌리는게 효과적입니다.
👉시중에 나와있는 매물이 100개라면 양수자는 5~10이 안됩니다.
👉네이버 부동산만 보는 사람, 카페만 보는 사람, 사이트만 보는 사람, 아직도 벼룩시장을 보는 어르신 등등 사용하는 매체도 제각각이기 때문입니다.
점포매매 사이트, 카페 등 무조건 많은 곳에 계속해서 매일 매물을 뿌리세요.
직거래 사이트 추천
아래 카페들은 모두 회원가입, 글쓰기 등업 조건이 있을 수 있습니다. 업종별로 수만명의 회원을 보유한 활성화된 카페가 존재하니 검색해보시고 본인에게 맞는 카페가 있는지 확인해보세요.
👉아프니까사장이다(국내 최대 자영업 카페, 유료)
👉커피작업실(국내 바리스타 최대규모 카페, 무료)
👉커직카(커피 위주의 카페, 무료)
👉상직카(전업종 상가거래 카페, 무료)
👉고창모(고깃집 전문 국내 최대 카페, 무료)
👉호운사(호프집 전문, 무료)
👉닭집닷컴(치킨집 전문, 무료)
👉네모(어플-안드로이드, 앱스토어 다운로드)
👉당근(어플-안르도이드, 앱스토어 다운로드)
중개거래의 경우
1.목적
중개거래를 이용하는 궁극적인 목적은 양수인을 설득해 계약을 체결시킬 수 있는 실력있고 믿을 수 있는 중개인, 컨설턴트를 선별하는 것입니다.
2.방법
이를 확인하는 방법으로는 해당 중개인의 블로그를 염탐하는 것입니다. 혹은 소속된 회사 홈페이지에 고객 후기도 확인하면 좋구요.
글을 읽다보면 해당 중개인, 컨설턴트의 내공이 짐작이 되고 어떤 사고방식을 가졌는지 가늠이 됩니다.
3.주의점
'거래 조건'에 대한 모든 내용을 '협의한 후'에 진행을 해야합니다.
대표적인게 ‘권리금 수수료’입니다.
꽤 많은 중개인들이 사전에 이를 알리지 않고 계약이 체결되자말자 권리금 수수료로 수백만원을 내놓으라고 압박을 하는데 이에 대해 일반인들은 잘 모르다니보니 어떻게 대처를 해야할지 당황하곤 합니다.
그 외에 진행방식, 수수료 지급시기, 대행의 범위(계약서 체결, 인허가 작업은 어디까지 해주는지 등등등 하나부터 열까지 전부 확인해야 합니다.)
한 배를 탔지만 한편으로는 경계해야할 대상입니다. 나중에 어떤식으로 나에게 더 뜯어갈게 없는지 공격이 들어올 수 있기 때문에 이들과도 확실하게 모든 조건을 매듭짓고 진행을 해야합니다.
점포 유료광고 효과있나?
컨설팅 업체에서 ‘유료광고’, ‘선결제’를 제안하는 경우가 종종 있습니다.
일단 결론 먼저 말씀 드리자면 유료광고 자체가 효과 있다기 보단 광고를 맡아주는 담당자의 역할이 전부입니다.
홍보로 보일까봐 제가 일했던 컨설팅 업체가 어딘지는 밝힐 순 없지만 저도 광고 영업을 해봤고 광고를 통해 많이 팔아드려봤지만 어느정도 트래픽만 받쳐준다면 단순히 매물의 홍보효과 자체는 다 비슷비슷합니다.(볼 사람은 다 본다는 소리죠)
중대한 차이점은 매물광고를 얼마나 맛깔나게 하는지에 따라 연락이 들어오는 확률, 그리고 연락온 사람을 구워삶아서 매장을 보게 만들 실력, 최종적으로 양수인이 무엇을 우려하는지 말하지 않아도 캐치하고 계약까지 밀어붙일 경험치와 영업력
즉, 컨설턴트의 실력이 절대적이란것이고 그 사람에게 잘 봐달라는 일종의 선수금조로 생각하는게 차라리 맞다는게 저의 개인적인 생각입니다.
‘한 끗 차이’로 인해 계약이 되고 안되는데 일반인이 양수인의 심리를 파악하고 계약으로 잡아끌어당긴다? 절대 쉬운게 아닙니다.
때문에 유료광고, 선결제가 100% 효과가 없다는 말은 틀렸다고 생각합니다. 반대로 효과가 무조건 좋다고도 말할 수 없습니다.
물론 그런 실력있는 사람을 찾아내는것도 어렵고 찾아낸 후 컨설턴트가 최선을 다해도 운이 없으면 그 역시 연락한통 못받는 경우도 많습니다.
때문에 유료광고, 선결제는 양도인이 직거래로 도저히 소화를 시키기 힘들 때 실력있는 컨설턴트의 힘을 빌려서(수백~천단위의 수수료를 내더라도) 조금이라도 건져보자 싶을때 최후의 보루로 선택하는 것이 맞다고 봅니다.
물론 매물의 컨디션이 좋다면 좋은만큼 효과가 더 좋은것도 사실입니다.
어떤 느낌인지는 이정도 설명이면 감이 오리라 봅니다. 관련 지식이 없는 사람들의 말에 휘둘릴 필요없이 이런 원리를 이해하시고 본인이 알아서 판단을 내리시길 바랍니다.
직거래+중개거래의 경우
두 가지 방법을 동시 진행한다면 각각의 매매진행 방법 주의점을 지키되 한가지 추가할 부분이 있습니다.
바로 직거래든 중개거래든 ‘가격’을 똑같이 줘야한다는 것입니다.
이게 무슨말이냐면 중개거래는 수수료가 나가니까 직거래는 1억에 올려놓고 중개거래는 1억 2천에 주는 분들이 많습니다.
이러면 중개인들은 거래를 잘 안해줍니다. 애시당초 거래도 안되겠지만요…
업체에서 내놓는 가격과 개인이 올려놓은 가격이 이렇게 차이나면 양수인들은 당연히 직거래로만 연락을 주게 되겠죠?
수수료는 사람을 부린 값이기 때문에 당연히 주셔야 하는거고 이걸 감안하고 가격을 똑같이 내놓아야 합니다.
계약 협상의 핵심 개념
1.핵심
경기가 좋든 안좋든 '끌려다니면' 계약이 되지 않는다는것이 본질입니다.
2.방법 및 주의점
직거래를 진행하게 될 경우 연락 한통 못받고 폐업하거나 무수히 많은 연락을 받게 되거나 둘 중 하나입니다.
중요한것은 점포매매라는 것은 큰 돈이 오가는 비즈니스 입니다. 문자나 전화로 대뜸 '얼마까지 깎아주실 수 있어요?'라고 질문하는 사람이 많은데 여기에 대꾸하지 마세요.
이 사람들은 가게 안삽니다. 가게에 와보지도 않고 가격만 이야기 하는 사람은 살 생각도 없으면서 이 가게 저가게 찔러보러 다니는게 취미인 사람들이지 실제 매수자가 아니란거죠.
가게 와서 보고 마음에 드시면 그때 이야기하는거지 지금 가격을 이야기하는건 순서상 맞지 않는것 같다고 좋게 돌려말하시고 직접 매장에 오는 사람들만 상대하세요.
안그러면 장사하는데도 지장이 생기고 가게 거래도 안되고 여러모로 힘들기만 합니다.
그러다 정말 살 것 같거나 그럴 마음이 있어 보인다면 계약금이라도 들고와서 얼굴보고 협상하자고 하는게 진짜로 살 마음이 있다는 방증입니다.
무턱대고 금액 이야기, 매출자료 달라 등등 살 마음이 없는 사람들의 요구에는 티가 나고 양도인은 거기에 휘둘리면 거래가 되질 않습니다.
권리금 계약서 체결 및 작성방법(양식 첨부)
주요 특징
국토교통부에서 만든 표준권리금계약서 양식을 받아쓰시면 됩니다.
하지만 반드시 이것을 사용해야 하는 것은 아니며 계약서 상 위법한 내용이 없고 최소한의 양식만 지킨다면 쌍방이 자유로운 양식으로 작성하여도 법적인 효력이 발생합니다.
- 거래주체의 제한이 없음
- 거래진행 방식, 양식 제한 없음
- 거래 금액의 회수를 보장해주지 않음
거래시 세금 발생
1.거래 주체의 제한이 없음
권리금이 상가의 유.무형의 자산으로 이루어지기에 현재 임차인은 없지만 시설이나 바닥권리금이 있으면 이를 이유로 임대인 돈을 요구하는 경우가 있습니다.
희박하지만 중개해준 부동산이 거래의 주체가 되어 그 돈을 받는 경우도 있구요. 이처럼 임차인 외에 어느 누구와도 거래가 가능한게 권리금 양도양수 입니다.
2.거래 진행 방식, 양식 제한 없음
표준계약서가 존재하지만 반드시 그것을 써야하는것이 아니며 최소한의 양식만 지킨다면 어떤 양식이든 사용해도 됩니다.
또한 권리금을 주고 받는 순서, 방식 등 진행 방법도 정해진게 없이 얼마든지 자유롭게 협의가 가능합니다. 다만 일반적인 관례(계약금10%, 중도금, 잔금)가 편하기 때문에 널리 사용되는 것일 뿐입니다.
3.거래 금액의 회수를 보장하지 않음
상가 보증금의 경우 월세 미지급, 파손을 대비해 맡겨둔 돈이라 임대차 계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 반환을 해야하지만 권리금은 사라지는 돈입니다.
오롯이 인수한 사람이 추후에 다시 양수인을 구해야만 회수할 수 있으며 임대인과 권리금 거래를 했더라도 마찬가지로 임대인이 보장할 의무가 없습니다.
4.거래시 세금발생
원래 권리금 거래는 법적으로 인정되지 않았고 음지에서 이루어지던 행위입니다.
상가임대차보호법이 제정되며 법적으로 이런 행위를 인정하고 정식으로 세금을 내도록 바뀐 것입니다.
체결된 권리금액의 8.8%를 양수인이 세무서에 신고해 원천징수 하는 방식으로 납부해야 합니다. 1억의 권리금을 주고 받았다면 880만원의 세금을 내야하는 것입니다.
이 외에 세부적으로 따지면 권리금 세금은 복잡한 체계를 가지고 있으며 세무사와의 상담이 필요합니다. 자세한 내용은 텍스트 링크를 참조하시길 바랍니다.
작성방법
1.공통사항
권리금 계약서는 직거래일 경우 양도인, 양수인이 완전히 똑같이 각 1장씩, 총 2장을 작성합니다.
작성된 계약서에 각각 사인과 도장을 찍고 계약서를 겹친 후 간인(싸인)과 도장을 찍으면 됩니다.
2.임대차목적물인 상가건물의 표시
계약서 상단에 [①임대차목적물인 상가건물의 표시]에서 혼란스러울 수 있는 부분은 임대면적, 전용면적, 업종, 허가(등록)번호 입니다.
- 전용면적, 임대면적 : 전용면적은 실평수를 뜻하며 임대면적은 공용면적+실평수를 합친것을 의미합니다.
건축물대장을 발급해서 보시거나 양도자(임차인)이 가지고 있는 임대차 계약서에 명시되어 있으니 이를 참고하면 됩니다. - 업종 : 이것은 사업자등록증에 기재된 업종을 적으시면 됩니다.
- 허가(등록)번호 : 영업신고증에 기재된 번호를 적으시면 됩니다.
3.임차인의 임대차계약 현황
[②임차인의 임대차계약 현황]
이 부분은 양도인(현재 임차인)의 임대차 계약서 내용을 적는 것이며 양수인이 들어오게 될 임대차 조건을 적는것이 아닙니다.
기존 임차인이 체결한 임대차 계약서를 토대로 그대로 작성하시면 됩니다.
4.계약내용
[③계약내용]은 최종적으로 거래할 권리금을 적으시고 계약금, 중도금, 잔금을 몇월 며칠에 지급할지 적으면 됩니다.
많은 분들이 계약금 10%만 지급하고 중도금을 건너뛰고 잔금을 지급하지만 썩 좋은 방식이 아닙니다.
계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%가 FM이고 이렇게 진행하는 이유는 계약 파기를 방지하기 위함입니다.
중도금 지급이 없으면 진행 속도가 너무 빨라서 제대로 하자를 발견하지 못하는 경우가 많습니다.
또한 계약금만 받고 인수인계를 다 했더니 계약을 파기를 해버리는 경우도 많아서 위험요소가 많습니다.
5.특약사항
[특약사항]은 중요도가 가장 높은 부분입니다.
거래에 있어서 [③계약내용] 부분에 기본적인 안전장치는 다 들어가지만 예외적인 경우에 분쟁을 해결하기가 힘듭니다.
특약사항은 이런 변수를 모두 해결해주는 역할을 합니다. 문제의 소지가 있는 대표적인 것들을 설명드리겠습니다.
- 임대차 조건 변경
- 프랜차이즈 가맹 승인 여부
- 인허가 승계여부
- 경업금지
- 쿠폰, 선금, 기타 비용 처리
- 직원승계 및 퇴직금 문제
- 기타 분쟁의 소지 일체(돈, 책임, 피해 등)
👉맥락은 다 똑같습니다. 양도인/양수인의 입장에서 자신에게 피해가 올만한 것들을 제거하는 것입니다.
👉임대차 조건 변경은 보증금과 월세가 변동 될 경우 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 특약사항에 구체적으로 적어야 합니다.
예를 들어 월세 200만원의 조건으로 알고 계약을 체결했는데 임대인이 그대로 갈수도 있지만 250만원~300만원을 달라고 할 수도 있기 때문입니다.(적법한 요구입니다.)
이때 20만원 인상까지는 인정하고 거래를 진행한다든지 20만원을 초과한 분에 대해서는 1년치 혹은 2년치의 인상된 월세분을 권리금에서 깎아준다는 식으로 명시를 합니다.
여기에 더해 인상되는 월세는 50만원 까지만 인정해서 권리금을 깎는 조건으로 계약을 진행하되 만약 이마저 초과하면 쌍방간에 위약금 발생 없이 계약을 해지하고 계약금을 돌려준다고 명시하는 방법이 있습니다.
이러한 행동은 추후 발생가능하고 예상할 수 있는 모든 문제를 어떻게 해결할지 아주 구체적으로 명시해서 분쟁을 방지하기 위함입니다.
이때 계약금도 몇 월 며칠까지 반환한다고까지 구체적으로 명시를 하는게 좋습니다. 계약금 까먹고 차일 피일 반환을 미루는 사례도 많기 때문입니다.
👉같은 맥락으로 나머지 문제들도 문제가 될 소지를 정확하게 기록하면 추후에 분쟁의 소지를 방지할 수 있습니다.
👉이중 경업금지는 쉽게 말해 권리금을 받고 매장을 팔고서는 인근에 다시 가게를 차려 단골 손님을 다 뺏어가는 경우를 막기 위한 것입니다.
따로 명시를 하지 않아도 기본적으로 법에서 보호를 해주는 부분이지만 구체적으로 몇 년간, 어느 반경까지 가게를 차리면 안된다고 명시를 해주는 것도 분쟁을 막는 방법 중 하나입니다.
특히나 요즘은 배달플랫폼의 발달로 예전보다 영업구역이 넓어졌기 때문에 구역설정을 더 넓고 명확하게 잡으시는것을 추천드립니다.
관련하여 자영업 커뮤니티에도 종종 분쟁글이 올라오는걸 보면 상당히 자주 일어나는 일이라고 보여집니다.
임대차 계약서 작성
권리금 계약서를 체결했다면 이제 임대인과 새로 오실 임차인을 연결해드리고 임대차 계약서를 작성해야 합니다.
임대인이 원하는대로 직거래로 계약서를 작성할지 부동산을 끼고 작성을 할지 임대조건이나 중개보수 등등 어떻게 처리할지 미리 협의가 되어 있지 않다면 기껏 여기까지 와서 모든 노력이 물거품이 되어버립니다.
미리 말을 못했더라도 권리금 계약을 체결했다면 이젠 정말 지체 없이 임대인에게 가게를 새로운 사람에게 넘기겠다고 말을 해야 합니다.
만약 이 과정에서 정당한 사유없이 임대차 계약을 거절한다면 권리금 회수 방해로 볼 여지가 있고 소송을 통해 권리금을 받아내는 경우도 늘어가고 있습니다.
그래도 사전에 모두 협의를 해놓는게 가장 덜 힘듭니다.
👉한겨례 : 대법, “건물주 방해로 권리금 회수 못했다면 손해배상” 첫 판결
👉데일리팜 : 건물주 권리금 회수 방해, 위법성 어떻게 판단할까?
👉머니투데이 : 재건축 왜 알려줘 가게 양도 무산에 소송…권리금 회수 방해일까?
위의 뉴스들을 통해 권리금 회수 방해에 대한 기본적인 개념을 잡는데 도움이 되길 바랍니다.
인허가 작업
영업신고증 승계
임대차 계약서를 작성해야만 영업신고증을 받을 수 있습니다.
영업신고증을 신규로 받으셔도 되지만 승계를 하는 이유는 ‘안정성’ 때문인데요. 접수하고 2~30분 내로 승계가 마무리되고 신규로 할 때는 확률은 낮지만 허가가 나지 않는 경우도 가끔 발생하기 때문에 승계를 많이들 합니다.
사업자등록증 발급
영업신고증이 있어야만 사업자등록증을 발급받으실 수 있습니다.
양도인이 폐업예정 신청을 하시게 되면 해당 상가에서 신규로 사업자를 발급 받으실 수 있습니다.
자세한 내용은 아래 링크를 참조하세요.
사업자통장 개설
사업자등록증이 발급되었다면 이제 사업자 통장을 개설할 수 있습니다.
주의점은 명의도용 등이 사회적인 문제로 떠오르면서 수년전부터 통장을 새로 개설하려면 개설일 기준 3개월전에 통장 발급 이력이 없어야 하며 기준이 언제든 바꼈을 수 있어서 은행에서 전화하셔서 확인이 필요합니다.
요즘 주식이나 코인 하신다고 증권계좌 개설 많이 하시는데 이것때문에 사업자 통장 개설 못하는 경우도 가끔 봤습니다.
포스기, 전화, 인터넷, CCTV 등 명의변경
포스기는 잔금일 기준 최소 4~5일전에는 업체에 명의변경 신청을 해놓아야 잔금일에 맞춰서 변경 작업을 끝낼 수 있습니다. 미리 신청하세요.
인수인계
상호협의한 내용대로 인수인계 진행
잔금
잔금일에 해야할 것은 수도, 전기, 월세 정산 및 남은 재료비도 정산해야 합니다. 신품만 정가에 정산할 것인지 뜯은것도 돈을 일부 지급할 것인지 권리금 계약서 작성 단계에서 모두 협의가 끝났어야 문제가 생기지 않습니다.
이로써 모든 일정이 끝났습니다. 정말 고생많으셨습니다.