부동산 목을 볼때 가져야 할 사고 방식과 주의할 것들
두번째 기초 강의 글 입니다.
점포의 가치를 평가할때 가져야할 사고 방식과 고려할 것들에 대해 말씀드리고자 합니다.
부동산 목을 볼 때 가져야 할 사고 방식
우리가 찾는 좋은 점포는 무엇일까요?
답은 이미 여러분도 알고 있습니다.
소비력을 가진 많은 유동인구, 접근성 좋은 위치의 상가, 눈에 잘뛰는 시인성,저렴한 월세 등
따로 이론을 배우지 않고 상식적으로만 봐도 좋은 점포의 조건이란 이렇게 단순 명료 합니다.
온갖 전문가랍시고 거창하고 대단한 것처럼 아리송하게 설명을 해대는 사람들이 많은데 그냥 여러분들이 흔히 생각하는 좋은 자리의 점포 있죠? 그게 정답 맞습니다.
그럴듯하게 있어보이는 설명에 혹해서 좋은 점포가 뭐 대단한 깨우침이라도 있어야 판단할 수 있는게 아닙니다.
단순하다고 결론을 짓고 확실히 새겨 두시면 어떤 상황이 와도 혼란스럽지 않고 냉정하게 평가를 내릴 수 있습니다.
그런데 왜 우리 주변을 둘러보면 도무지 이해가 안가는 자리에 창업을 하는 점포가 심심찮게 보일까요?
그 분들은 왜 그런 이해 못할 선택을 한 것일까요?
현상은 복잡하지만 본질은 단순하다.
아리스토텔레스가 한 말이라는데 이 상황에 들 수 있는 가장 무난한 표현이 아닌가 싶습니다.
처음 언급대로 좋은 점포의 조건은 단순 합니다.
하지만 우리가 물건을 볼때 수많은 방해물들이 우리를 헷갈리게 하고 오판을 하도록 만듭니다.
겉보기엔 화려한 유동인구
겉보기엔 깔끔한 신축 건물
겉보기엔 높아보이는 매출 등등
우리가 명심해야 할 것은
서울 바닥이 아무리 넓다해도 “나에게 객관적으로 잘 맞는 좋은 점포”는 정말 몇 안된다는 것을 명심해야 합니다.
그리고 100만개의 점포가 있다면 100만 가지 서로 다른 특징을 가진 점포라는 것을 기억하고 비슷해 보이는 다른 점포를 맹목적으로 비교 해서는 안된다는 것입니다.
어떤 점포를 평가할려면 온전히 그 점포만을 따로 평가하는 사고방식을 길러야 합니다.
점포 평가시 고려해야 할 것들
점포를 개별적으로 평가하려는 마음 가짐이 됐다면 반은 성공한 것입니다.
이제 각 점포를 평가할 때 고려해야 할 많은 사항들이 있는데 핵심을 말씀드리자면
내가 창업 하려는 업종에 대한 특성을 이해해야 한다는 것입니다.
우리가 어릴적 산수를 배우면 가장 먼저 무엇을 배우죠? 덧셈? 뺄셈? 아니죠.
숫자를 먼저 배우죠. 그 다음이 덧셈,뺄셈이고 이 다음 구구단을 외웁니다.
숫자 라는게 뭔지도 모르는데 미적분을 풀어보라고 하면…. 안돼겠죠?
자신이 희망하는 업종의 개인점, 프랜차이즈의 대략적인 창업비용은 어느정도 들어가는지
상권별로, 계절별로, 상권 평수 대비 매출은 어느정도가 나오는게 일반적인건지, 경쟁 점포와의 관계에서 무엇이 집객을 끌어는 요소인지 등등 일단은 기본적인 지식이 있어야 점포를 판단할 분별력이 생깁니다.
사실상 이게 시작이자 끝이라고 봐도 무방합니다.
창업컨설턴트가 될 생각이 아니라면 전공 공부만 해도 배울 게 많아요
이게 되면 점포를 평가할때 혼란스럽지 않습니다.
처음에 사고방식에 대해 말씀 드렸는데 초보 분들의 판단을 가장 혼란스럽게 만드는게 “매출”입니다.
투자자의 관점으로 준비를 하지 않으니 업종에 대한 사업적 이해가 없고 이 때문에 매도인이나 중개인,컨설턴트가 제공하는 매출 자료를 보고 이게 진짜로 나올 수 있는 매출인지 아닌지 판단 자체를 못합니다.
더군다나 이런식으로 제공받은 몇 안되는 점포들을 비교하면서 여기는 매출이 얼마 나오고 저긴 얼마나오니까 이게 좋고 저게 좋고…
점포 평가와는 하등 관련도 없는 고민을 하면서 오판을 내린다는 것입니다.
90%이상의 초보 창업자가 이런식으로 행동을 한다는 것이지요
개인점이든 프랜차이즈든(메이저,마이너 상관없이) 매출 자료는 별 의미가 없습니다.
업종에 따른 ‘상식적인’ 수준이 어느정도인지를 우선 알아야 합니다.
심화 강의에서 매출이 왜 의미가 없는지 또 다른 요소들에 대해서도 자세히 알려드리겠습니다.
이것을 반대로 말하면 매출이 저조한 매장들 또한 눈여겨 봐야 한다는 뜻 입니다.
정말 사정상 매출이 안나와서 싸게 내놓는 좋은 곳도 종종 있는데 이런 매장을 다들 놓치고 있지요
다른 요소들 또한 결국 업종의 이해도에 따라 아는 만큼 보이게 됩니다.
해당 점포의 자리가 집객력이 충분할지, 전혀 다른 업종이지만 사실은 경쟁 매장인지 아닌지, 겉보기에 유동이 많아도 해당 상가의 월세가 내가 희망하는 업종의 사업구조상 수익을 낼 수 있는 수준인지 등등
초보분들은 결국 업종에 대한 이해도가 점포 평가에 대부분을 차지함을 이해하고 이를 익히려고 노력하는 것을 추천 드립니다.
이 다음 장은 상권을 바라보는 관점에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.