상가 계약을 하고 창업을 하는데는 위험 요소가 참 많습니다.
그 중 악덕 건물주, 소위 갑질 건물주를 만나는 것 만큼 최악의 경우도 없다고 생각합니다.
이번 포스팅을 통해 상가를 계약 하기전 건물주의 성향이 어떤지 간접적으로 알 수 있는 노하우를 알려드리고 이를 토대로 피해를 미연에 방지하셨으면 합니다.
지역 부동산 중개인들의 평판
가장 간단한 확인 방법이지만 틀릴 확률도 높은 방법 입니다.
상가를 알아보러 다닐때 매물을 내놓은 사람이 현재 임차인이면 본인 가게를 팔기 위해 건물주가 나쁘더라도 사실대로 말해줄리 없습니다.
부동산 중개인 또한 본인의 계약을 위해 완전히 솔직하게 이야기해줄 확률도 떨어집니다.
그렇다고 여러 부동산을 돌아다니자니 상도에 어긋나는 행위로 비춰질까봐 염려되어 여러곳에서 정보를 모으기가 힘든 부분이 있습니다.
도저히 여의치 않다면 매도인, 부동산 중개인 1명 한테만이라도 꼭 확인하셔야 하는 정보 입니다.
이 자체만으로도 쓸모가 있습니다.
상권 시세보다 과도한 임대료
여러 부동산을 거쳐서 임대인에 대한 정보를 모으는건 어렵더라도 상권 내에 한 부동산만을 통해도 대략적인 임대료 시세는 알 수 있습니다.
중요한 것은 단순히 인근 상가보다 월세가 비싸다고 건물주의 성향이 나쁘다고 단정지을 순 없습니다.
“정당한”, “납득할만한” 근거 없이 과도한 보증금과 월세를 받는다면 건물주의 성향을 의심해볼만 합니다.
누구나 알 만한 호재가 있어서 월세가 크게 올랐다는건 애교 수준밖에 안됩니다.
건물주가 건물 일부를 수리해서 그걸 메꾼다고 주변보다 1.5배~2배 이상 월세를 받겠다는 사람도 있고 같은 평수라면 보증금 3천이 시세인데 면이 좀 더 잘나온다는 이유로 8천~1억 이상을 받는 사람도 있습니다.
물론 이것도 메인 코너라든지 입지에 따라 이것이 정당한 요구인지 아닌지 보는 눈을 키우는게 중요 합니다.
과도하고 비상식적인 특약조건
임대인의 성향(특히 악덕 임대인)을 가장 잘 판단할 수 있는게 특약 조건이라고 보셔도 무방합니다.
임대차 계약서를 작성할때 ‘특약 사항’이라는 것을 달게 되는데 정확히 아셔야 할 부분은 특약조건을 많이 내건다고 해서 갑질을 일삼거나 나쁜 성향의 임대인이 아니라는 점입니다.
특약의 내용이 정당한 것인지 상식적인 것인지 판단할 줄 알아야 합니다.
필자의 예전 고객분들 중에서도 개인의 성향 탓에 좀더 꼼꼼함을 위해 ‘당연한’ 소리를 특약으로 두번 세번 강조하시는 임대인도 계시고 문제가 발생했을시 임차인과 임대인간의 책임 소재를 명확히 하기 위해 상식적인 선에서 이것저것 명시를 많이 하는 분도 계신 등 특약은 사람이 좋고 나쁘고를 떠나서 얼마든지 길게 쓸 수 있는 것입니다.
악덕 건물주들은 이런 특약 사항을 ‘상식에 위배되는’, ‘본인에게 일방적으로 유리한’ 내용만을 요구 합니다.
뭐가 고장나면 임차인이 전부 수리하고 월세가 밀리면 법정 이자는 무시하고 임의로 몇%를 내라는 등 마치 무슨 노예 계약 하는 것같은 특약을 줄줄이 요구 합니다.
그래서 현 임차인이 매물을 내놓은 상황이면 임대차 조건에 무리한 요구 사항이 없는지 권리금 계약을 체결할때 현 임대차 계약서를 보여주고 이상이 없어야 계약을 한다든지 미리 안전장치를 마련해 놓으셔야 합니다.
마찬가지로 부동산을 끼고 거래를 해도 이런 점을 미리 강조를 하고 임대인과 직거래를 진행하더라도 계약서를 앞에 놓고 빨리 도장 찍으라고 종용해도 정색하고 무시하셔야 합니다.
전반적인 내용이 ‘상식적인’ 요구사항이 맞는지 본인 스스로가 판단하고 납득이 되어야만 계약 하셔야 합니다.
당부의 말씀
위의 3가지 정보가 반드시 임대인이 나쁘고 좋고를 판단할 수는 없습니다.
다만 필자의 오랜 경험상 임대차 계약서에 뭔가 쓸데없는 요구사항이 많다면 상당히 높은 확률로 피곤한 임대인이 걸리더군요.
사람의 성향이나 마음을 이런 몇가지 데이터로 판단할 수는 없지만 대한민국에서 상가계약을 할 때 상대방을 알아갈 기회따윈 없는게 정말 큰 문제 입니다.
직거래를 하든 부동산을 끼든 계약서 작성하자고 불려나가면 계약서만 대충 몇줄 읽어주다가 도장 찍고 돈 보내면 끝입니다.
이 모든게 30분~1시간도 안걸리는게 대부분 입니다.
이 짧은 시간동안 상대방에 대해 무얼 얼마나 알아낼 수 있을까요?
일종의 고육지책으로 알려드린 돌팔이 같은 방법이긴 하지만 생각보다 경험치가 꽤나 쌓인 노하우라 충분히 참고할만한 가치는 있을거라 생각 합니다.
모쪼록 창업 하는데 미리 예측 가능한 위험은 미리미리 피할 수 있게 대비하시면 좋겠습니다.