카페 양도양수 절차 어떻게 진행해야 하는지 주의점은 무엇인지 막막하실 겁니다.
이번 포스팅에서는 수 백개의 매장을 직접 양도양수 진행하며 사용했던 실전 노하우를 초보분들도 이해하고 써먹으실 수 있게 쉽고 자세히 풀이해 보겠습니다.
임대차 계약을 맺기 전의 카페 창업 과정과 창업비용 등을 알고 싶으시면 링크를 참조하시길 바랍니다.
카페 양도양수 절차 개요
절차
카페 양도양수 절차 뿐만 아니라 대부분의 요식업 가게 양도양수시 공통으로 적용되는 순서입니다.
- 1. 권리금 계약 체결 및 특약 설정
- 2. 프랜차이즈 매장일 경우 본사 인터뷰 및 가맹 승계 확정
- 3. 임대차 계약 체결 및 인허가 작업
- 4. 잔급 지급 및 정산 완료하기
이렇게 크게 4단계의 순서로 진행됩니다.
개인점이면 2번이 빠지게 되니 3단계로 끝나게 됩니다.
개념 이해
양도양수 절차는 법적으로 정해진 순서가 있는게 아니라 양도인과 양수인간의 자유로운 협의하에 얼마든지 다양한 형태로 진행할 수 있습니다.
단, 정해진 절차 없이 자유로운 진행이 가능하다곤 하지만 잊지 말아야할 핵심은 절차간에 상호 분쟁이 생기는 것을 방지해야 한다는 것입니다.
양도인은 계약한 권리금을 이상없이 제 날짜에 잘 받을 권리가 있고 인수인계를 성실히 실행할 의무가 있습니다.
예를 들어 양도인은 임대인에게 임대차 알선 및 계약 성사를 위해 성실할 의무가 있습니다. 기타 상호 약정한 의무 또한 성실히 이행해야 합니다.
양수인 또한 상호 약정한 바(권리금 지급 등)을 성실히 이행하되 잔금이 끝날때까지 양도인의 권리(영업장 무단 방문 및 영업에 지장이 가는 행위)를 방해해서는 안됩니다.
양측의 이런 권리와 의무가 침해되지 않는 선에서 자유롭게 양도양수 절차를 진행해도 된다는 것임을 이해하셨으면 합니다.
카페 양도양수 절차 풀이
권리금 계약 체결 및 특약 설정
카페 양도양수 절차 중 맨 처음은 권리금 계약서를 체결하셔야 합니다.
권리금 계약서는 2010년대 중반까지 약식으로 부동산에서 제공한 계약서를 주로 썼지만 상가임대차 보호법이 제정되며 국토부에서 표준임대차 권리금 계약서를 발행하고 있습니다.
물론 이 또한 계약서의 기본 틀만 지킨다면 어떤 양식을 쓰든 자유이고 법적 효력이 발생합니다.
권리금 지급 방법은 보통 계약금(10%) → 중도금(40%) → 잔금(50%)의 3단계 혹은
계약금(10%) → 잔금(90%)의 2단계 등 방식을 많이 따릅니다.
하지만 절차상 계약의 파기나 분쟁을 줄이기 위해서는 3단계 진행 방식을 추천 드립니다.
2단계의 경우 계약금만 걸고 계약을 파기해서 상호 인적, 시간 자원을 낭비하거나 절차간의 간격이 너무 짧아 제대로 된 준비 없이 매장을 인수해서 인수자가 운영에 어려움을 겪을 확률이 있기 때문입니다.
권리금 계약을 체결할 때 중요한 것은 특약의 내용입니다.
특약을 체결하는 것 또한 개념을 정확히 이해하시면 작성이 쉽습니다.
특약은 상호간에 발생할 수 있는 계약의 걸림돌을 미연에 방지하고 상호 분쟁을 없애기 위한 것입니다.
그 분쟁이란 가게 양도양수는 양도인과 양수인 뿐만 아니라 임대인과 프랜차이즈 등 제3자의 행동에 따라 계약 이행이 불가능해지는 경우가 많기 때문에 이런 세세한 부분을 계약서에 미리 작성하여 분쟁을 피해야 합니다.
예를 들어 “양도인은 임대인 김xx가 양수인에게 임대차 계약을 체결해주지 않을 경우 해당 계약은 파기하고 상호 위약금 없이 양수인에게 xx년 xx월 xx일까지 계약금 x,xxx,xxx원을 반환한다. 이를 지키지 않을 경우 손배소를 청구할 수있다” 이런 식으로 임대차가 거절될 경우 계약금을 언제까지 반환한다고까지 정확하게 명시해야 나중에 서로 분쟁이 없습니다.
계약금 홀랑 까먹고 차일피일 지급을 미루는 사람이 간혹 있습니다…………;;
또한 가장 중요한 것은 “임대차 조건 명시” 입니다.
나는 지금 월세를 150만원 내고 있는데 임대인이 월세를 200만원 받겠다고 하면 분쟁이 나겠지요?
그래서 권리금 계약서 작성할때 월세 10만원 인상까지는 이의없이 계약을 진행한다.
혹은 20만원을 초과해서 월세가 인상될 경우 위약없이 계약을 해지한다.
또는 20만원의 초과된 월세의 1년치를 양도인이 양수인에게 지급한다 등 다양하게 해결책을 제시해야 합니다.
참고로 월세 인상 상한 5%는 “현재 임차인”에게 적용되는 것이지 새로 오는 임차인에게 적용이 안되는 것이기 때문에 위의 예시를 든 것입니다.
내가 월세를 100만원 내고 있어도 다음 임차인은 월세 200만원 받겠다고 해도 임대인 마음입니다.
여기까지 이해가 됐다면 프랜차이즈 매장이라도 특약을 어떻게 써야할지 감이 오지요?
임대차 계약서를 체결하기전에 프랜차이즈 본사 미팅을 잡고 양수인에게 가맹승인을 내줄 것인지 확답을 받아야 합니다.
물론 가맹승인이 안나는 경우는 정말 웬만해선 없지만 이런 경우까지 예상해서 특약을 작성해야 합니다.
가맹 승인이 안나면 위약금 없이 계약을 해지할 것인지, 아니면 개인점으로 변경해서라도 진행을 할것인지 개인점 변경을 한다면 간판 비용은 누가 지불할 것인지 등등
예상할 수 있는 분쟁을 미리 최대한 예상해서 다 적어두시는게 좋습니다.
이 외에 쿠폰, 선결제나 직원들의 퇴직금 문제는 언제까지 마무리 지을지 등등 신경써야 될게 한두개가 아니니 미리 미리 대비를 해야 나중에 분쟁이 일어나지 않습니다.
프랜차이즈 본사 인터뷰 및 가맹 승인 확정
카페 양도양수 절차 중 임대차 계약을 맺기전에 프랜차이즈 본사 미팅을 확정 짓는것이 이치상 맞습니다.
단, 요즘은 종종 임대차를 먼저 맺어와야 본사 미팅을 해주겠다는 프랜차이즈도 많아서 슈퍼바이저나 친한 담당자에게 미리 연락을해서 이 부분을 확실히 매듭을 지어야 합니다.
임대차 계약 체결 및 인허가 작업
임대차 계약을 체결했다면 인허가 승계 작업이란 것을 해주는게 좋습니다.
인허가 작업이란 “영업신고증 승계”,”사업자 등록증 발급“을 뜻합니다.
영업신고증은 양수인이 잔금을 치르는 날을 기준으로 2주(14~15일)전에 승계를 하고 사업자 등록증 또한 양도인은 폐업 ‘예정’신고(잔금일 이후)를 하면 장사 하시는데 아무 이상이 없습니다.
이렇게 하는 이유는 한 상가에 사업자가 2개가 발급될 수 없기 때문에 폐업 예정 신고를 하면 양수인에게 신규 사업자등록증이 발급이 되고 미리 사업자를 받아놔야 포스기 신청이나 기타 명의 변경에 필요한 작업들을 잔금일날 차질 없이 모두 완료할 수 있기 때문입니다.
만약 잔금치르고 바로 장사 안하고 1~2주 인테리어 고칠건데?라고 하신다면 이렇게 하실 필요가 없겠죠?^^
원리를 알았으니 응용하시는데 어려움이 없으실 겁니다.
이제 잔금을 치르기 전까지 상호 합의한대로 인수인계를 하시거나 하면 됩니다.
양도인은 미리 포스기, cctv 등 명의변경을 해야 할 것들을 확인하고 미리 연락을 취해서 준비해놓으시면 끝입니다.
잔금 지급 및 정산 완료
카페 양도양수 절차 중 대망의 잔금일에는 자잘하게 처리해야 할 것들이 많습니다.
명의 변경 뿐만 아니라 남은 재료비의 개별 정산, 수도세, 전기세도 정산해야하고 이 날 전화, 인터넷 명의변경도 신청해야 합니다.
포스기나 cctv는 본사 직원분들이 나와주셔서 다 알아서 해주시니까 크게 신경쓸게 없습니다만 이런 자질구레한 것들이 완전히 끝난 후에 권리금의 잔금을 지급하면 최종적으로 양도양수 절차가 완료되고 다음날부터 바로 영업을 시작하실 수 있게 되는 것입니다.
마지막까지 고생하셨고 번창 하시길 바라겠습니다…^^