바닥권리금이 무엇인지 초보자들도 한방에 이해할 수 있게 쉽게 풀이해 보겠습니다.
사전적인 의미부터 현장에서 바닥권리금이 가지는 특성들을 알아보고 무엇을 주의해야 하는지까지 알면 초보 창업자 분들께도 큰 도움이 될겁니다.
바닥권리금 뜻
- 사전적의미 : 상가 위치와 영업상의 이점 등에 대한 대가로 주고받는 돈의 일종
쉽게 풀이하자면 자리가 좋고 유동이 많은만큼 그 자리에 창업을 하면 장사가 잘 될것이니 그에 대한 프리미엄을 요구하는 것이라고 이해하시면 쉽습니다.
바닥권리금 특징
- 객관적인 계산법이 없음, 호가(呼價)에 의해 결정됨
- 권리금은 거래의 주체에 제한이 없이 누구와도 거래가 가능
- 권리금의 3요소(바닥/시설/영업) 중 1가지로 권리금 회수 기회 보호를 받지만 추후에 권리금을 지불할 사람을 찾지 못하면 날리는 돈
바닥권리금 계산
결론 먼저 말씀드리자면 ‘객관적’, ‘이성적’인 바닥권리금 계산법이란건 존재하지 않습니다.
‘엿장수 마음대로’라는 뜻이죠.
보통 특정 상권안에서 임차인들이 저마다 바닥권리라고 부르는 ‘가격’이 형성되어 있는데 이것에 기반해서 임의로 만들어진다고 보면 됩니다.
그게 뭐야? 부동산 돌아다녀보면 바닥권리는 전부 부르던데 그게 엿장수 마음대로면 그걸 왜 줘야해?라는 생각이 드실텐데요.
맨 아래 바닥권리금 주의점에 추가 설명드리겠습니다. 일단 아래 거래주체의 제한, 권리금 회수 기회 보호를 읽고 이해를 하셔야 제대로 아실 수 있습니다.
거래주체의 제한
권리금은 일반적으로 현재 장사중인 임차인이 권리금을 회수하기 위해 얼마를 받고 싶다고 부동산에 내놓음으로써 거래가 시작됩니다.
때문에 사람들이 임차인들끼리만 거래하는 거라고 생각하지만 이는 잘못 알고 있는 것입니다. 권리금은 누구와도 거래가 가능합니다.
공실인 자리에 임대인이 권리금을 요구하는 경우도 있고 심지어 건물주에게 권한을 위임받았다며 상가를 소개한 부동산에서 권리금을 달라고 요구하기도 합니다.
보증금은 임대차 기간이 끝나면 임대인이 돌려주는 돈이지만 이런 경우도 권리금을 돌려받을 수 있을까요?
권리금회수 기회 보호
안타깝게도 권리금이라는 것은 ‘지불할 사람’을 찾지 못하면 임대인이나 부동산에 돈을 지불했어도 돌려줘야할 성질의 것이 아닙니다. 권리금은 소멸성 비용입니다.
거기에 상가임대차 보호법에서 보장하는 ‘권리금 회수 기회의 보장’은 말 그대로 ‘권리금 회수하게 새로운 임차인 한번 찾아봐, 방해하는 임대인은 법으로 막아줄께, 대신 매수자 못찾으면 그냥 나가야돼‘라는 의미입니다.
애시당초 보증금의 개념이 아니기 때문에 누가 보장해 주는 돈이 아니라는 겁니다. 이런 특성을 반드시 숙지하고 있어야 합니다.
바닥권리금 주의점
위에서 기본적이지만 반드시 알아야 할 특성들을 설명했습니다. 이제 여러가지 실무적인 내용과 주의점에 대해 설명드리겠습니다.
*얼마를 지불해야 합리적인가?
바닥권리금은 객관적 계산법이 없습니다. 그러므로 내가 주고 들어가는 금액이 추후에 나올때도 유지가 될지를 가늠하는것이 현명한 방향입니다.
참고로 대한민국에서 바닥권리금이 형성될만한 자리의 비율은 높지 않습니다. 일반적으로 한 상권내에서 1등~5등 내외입니다. 그리고 지하나 2층도 바닥권리금이 형성되지 않습니다.
지하나 2층 이상의 층수가 바닥권리가 형성될려면 서울 10대 상권에 들어가지 않는 한 거의 불가능하고 이런 곳도 경기가 어려워져서 주변에 공실이 생기면 바닥은 인정되지 않습니다.
근데 어느 상권, 어떤 층수를 보든 다들 권리금을 부르죠? 네, 몰라서 부르는 겁니다. 그렇다고 이분들께 권리금 형성이 안되니 무권리로 달라고 하면 안주겠죠? 그래서 어쩔 수 없이 들어가는 사람이 위험을 앉고 돈을 지불하고 들어가야 한다는 겁니다.
때문에 지금 주고 들어가는 돈이 다른 상권이나 비슷한 입지에서도 ‘그 정도는 주고 들어갈만하다’라고 생각이 드는지, 현재는 유동이 나쁘지 않지만 2년, 3년 후 여전히 이정도의 유동이 유지되고 그 돈을 지불할 매수자를 찾을 수 있는 자리인지를 가늠하는것이 중요하다는 것입니다.
b급지의 경우 10평 이하는 솔직히 잘쳐줘야 1~2천만 원 수준이고 거의 무권리나 마찬가지 입니다. 20평을 넘어가야 2천만원 전후 쳐주는 편이고 A급지도 상권력에 따라 워낙 대중이 없어서 여러 전문가들에게 의견을 들어봐야 합니다.
위치가 좋아도 평수나 월세에 따라 또 평가가 틀려지기 때문입니다. 획일적으로 얼마, 얼마 판단하시면 틀립니다. 정말 대중이 없습니다. 대략 이런식의 감만 잡으라는 겁니다.
※더욱 디테일한 부분은 글의 맨 하단 네이버카페 자유게시판에 따로 질문 남겨주세요. 상가마다 고려해야할 게 다르기 때문에 글로 다 적는건 불가능합니다.
*임대인에게 바닥권리금을 왜 줘야하는가?
솔직히 이 또한 어이없는 소리처럼 들리겠지만 ‘엿장수 마음’ 입니다. 인터넷을 검색해보시면 이에 관해 찬반 의견이 많지만 실무에서는 소용이 없습니다.
건물주가 바닥권리금 줘야 임대차 써주겠다고 버티면 그 사람 자유라는 겁니다. 임대인이 부르는 돈을 줘서라도 들어갈 메리트가 있다면 조금이라도 깎아보고 들어가는거고 아니면 포기해야 합니다.
*임대인에게 지불한 권리금은 나갈때 돌려받을 수 있는가?
권리금은 보증금처럼 임대인이 책임지고 돌려주는 돈이 아닙니다. 권리금은 소멸성 비용이기 때문에 임대인이 돌려줄 의무가 없습니다.
마찬가지로 임차인과 거래를 했다면 팔고 나간 사람은 이후에 아무런 책임을 지지 않습니다. 매출같은 걸 속였거나 귀책 사유가 있지 않는한 말이죠.
전 임차인에게 권리금을 지불하고 들어왔는데 추후 매수자를 못구하면 돈을 다 날리는건가?
네 맞습니다. 전 임차인 또한 당신이라는 매수자를 찾아내서 계약을 체결하지 못했다면 권리금을 전부 날리고 나갔을 것입니다.
마찬가지로 당신또한 투자한 권리금을 회수하기 위해선 해당 상가를 권리금을 지불하고 들어올 매수자를 찾아내서 계약을 체결하고 돈을 받아내야만 권리금을 회수할 수 있습니다.
권리금 회수 기회의 보장이 무엇인가?
2017년경 가로수길 우장창창 곱창 사건으로 제정된 ‘상가 임대차 보호법’에 포함된 내용 중 하나입니다.
이전까지는 건물주가 완벽한 갑의 위치에서 임차인에게 횡포를 부렸지만 이를 제도적으로 막고 권리금도 공식적으로 인정하게 한 법입니다.
몇번의 개정이 있어왔으며 계약기간이 끝나기 6개월전에 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결했다면 특별한 사유가 있지 않는 한 임대차를 거절할 수 없다는 조항입니다.
이를 통해 권리금을 못받고 쫓겨나던 많은 임차인들이 건물주의 횡포로 부터 보호를 받게 되었지만 권리금을 회수할 기회를 보장하고 훼방을 놓지 말라는 것이지 권리금 자체를 책임져주는 것은 아닙니다.
오로지 임차인이 알아서 신규 임차인을 찾아내야 하며 만약 매수자를 구하지 못하면 그대로 끝인 것입니다.
※기타 주의점은 생각나는대로 계속 업데이트 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.