동네 부동산이 양도양수를 해주기 힘든 이유 알려드릴까요?

공인중개사 분들이 보시면 욱할 수 있는 제목이긴 한데 정보 전달을 위해 직설적인 표현을 사용했습니다.

부동산에 매물을 내놓을때 대부분 권리금도 같이 부르실 겁니다.

하지만 대체적으로는 '보러 오는 손님이 없다.', '동네 시세보다 비싸다.' 혹은 이유도 없이 그냥 비싸다. 경기가 이런데 권리금 있으면 안나간다. 라는 말을 주로 듣게 됩니다.

이 설명이 맞는 경우도 많습니다. 무조건 틀렸다는게 아니구요. 왜 이 분들이 이렇게 밖에 말할 수 없는지 이유를 알아볼게요.

그리고 원리를 알아보면 내가 문제인 경우도 있을 수 있다는걸 알게 될 겁니다.

동네 부동산에서 양도양수 하기 힘든이유

권리금은 정해진 공식이 없습니다. 하지만 업종별로 시장에 형성된 심리적인 선이란건 엄연히 존재합니다. 그리고 그것은 많은 매물을 보면서 감을 익혀야 합니다.

하지만 이 분들은 특정 업종을 양도양수 하는데 전문성을 갖기 힘든 업무 스타일을 갖고 있습니다. 다루는 지역은 동네 한정인데 전월세, 아파트, 토지, 상가, 사무실 등 이것 저것 다 하죠.

하지만 카페를 예로 들면 서울에만 20개 넘는 구에 카페가 있고 경기권 까지 합하면 카페는 수 만개가 존재합니다. 그리고 10평, 20평, 30평 규모따라 창업비용이 다르고 상권 따라 자리따라 기대 매출과 순수익이 남는 구조도 제각각 입니다.

개인점/프랜차이즈 - 메이저, 비메이저까지 구분하면 종류가 너무 많아지죠

이런 넓은 바운더리에서 한 업종만 해도 위치, 컨셉, 평수 따라 그 특성이 수백, 수천가지인데...

카페를 창업했을 때 '평균적인' 컨디션의 감을 찾으려면 얼마나 많은 매장을 답사 다니고 매출 자료 받아보고 거래 성사 시켜보고 주인 바뀐 가게가 실제로 장사가 잘되는지를 지켜봐야 할까요?

이래서 동네 부동산에서 양도양수를 특화시키는건 거의 불가능 하다는 말씀을 드리는 겁니다. 일하는 방향성이 다르기 때문에 양도양수할 때 가장 높은 벽인 '권리금'에 대한 전문성이 부족해서 아무래도 거래가 힘들다는 것입니다.

역설적으로 금액만 낮추면 동네 부동산이 거래는 제일 빠름

네이버 부동산, 당근, 회원 수십만명의 네이버 카페, 직거래 사이트 등 많은 거래 플랫폼이 존재하지만 역설적으로 그 동네에서 상가를 가장 빨리 거래시켜 줄 수 있는건 동네 부동산입니다.

아파트는 직거래가 활성화가 제법 됐다고 주워듣긴 했는데 상가는 권리금 문제, 계약서 작성, 인허가 확인 등 넘어야 할 산이 많아서 로컬 부동산을 돌아다니고 의뢰를 하는 경우가 여전히 압도적입니다.

애시당초 특정 '상권'에 들어가겠다는 목적을 가지고 매물을 찾기 때문에 손님이 몰리는 구조이고 '자리'가 목적이기에 부동산에서 말하는 동네시세 란 것에 맞추는게 가장 거래 성사를 올리는 길이 되기 때문입니다.

양도양수를 원하는 손님이 아니라 자리 찾는 손님에게 거래를 시켜준다는거죠.

양도인의 고집으로 거래가 안되는 경우가 사실 더 많다.

중개인 분들이 양도양수, 권리금에 대해 잘 모르고 동네시세만 주장하는 경우도 많다고 말씀드렸지만 그보다도 양도인이 양도양수가 힘든 컨디션인데 투자금 때문에 권리금을 고집하는 경우가 거의 대부분 입니다.

이 매물이 양도양수가 될 수 있는지 없는지에 따라 금액을 책정해야 하는데 그러는 분들이 많이 없다는 거죠.

사실 저같아도 수천~억단위 돈 들였는데 털고 나가라면 정신 나갈 것 같긴해요.

하지만 거래가 되는 확률은 냉정하게 말해서 결국 매장 컨디션이 결정합니다.

마무리

항상 제가 알려드리는 창업과 양도의 원리는 똑같습니다.

이해하기 쉬우시라고 이것저것 예시를 들면서 설명드리는 것 뿐이죠.

첫번째, 내 매장이 양도양수가 가능한 매장인지 아닌지를 판단하는게 무조건 첫번째 입니다.

두번째, 그에 맞춰서 적정 권리금을 책정해야 합니다(양도가 힘들면 동네 부동산 사장님 말대로 하는게 최선입니다)

세번째, 양도양수 가능성과 권리금액대에 맞는 매수자를 찾을 곳을 정해야 합니다. (억대 권리금 고수익 메이저 프차/개인점→ 컨설팅 / 1억 이하, 자리·시설이 평균 이상인 무난한 개인카페/프랜차이즈 → 직거래나 컨설팅)

이런식으로 가시는게 정석 입니다. 

거래되는데 걸리는 기간은 경기가 좋던 시절에도 '조금 싸게 나온 좋은 매물' 기준으로 운좋으면 3개월입니다.

상가는 원래 거래 난이도가 극악중의 극악입니다.

양도가 될만하다는 확실한 판단이 있다면 6개월~1년 이상 여유를 두고 천천히 진행하셔야 합니다.

무의미하게 금액만 낮춘다고 거래 되지 않습니다.

아, 그리고 부동산에서 보러 오는 손님이 없다면 인터넷을 적극 이용해서 손님을 끌어와야 합니다.

이상 글 마치겠습니다. 너무 길어지는거 같네요.