권리금 이해하기, 실전에서 쓸 수 있는 전문가 노하우와 개념

권리금에 대해 초보도 한방에 이해할 수 있게 쉽게 설명드립니다. 권리금이란 무엇인지, 어떤 특성을 가지고 있고 사람들이 궁금해할 부분들을 정리했습니다.

이론적인 이해부터 시장에서 권리금이 어떤 특성을 가지고 있는지, 주의점은 무엇인지 도움되는 정보들을 알아보겠습니다.

권리금이란?

  • 부동산 임대차 계약 체결에 있어서, 임대료 외에 장소나 영업상의 특수 이익의 대가로 치르는 돈

권리금의 사전적 뜻입니다. 쉽게 말하자면 점포를 인수함에 있어 지불하는 ‘프리미엄’의 일종으로 좋은 물건을 웃돈 주고 사는 행위라고 보시면 됩니다.

참고로 권리금은 현재 상가를 빌려 장사를 하고 있는 ‘현임차인’과 새로 들어오는 ‘신규임차인’끼리만 거래하는 거라고 알고 있는데 실제로는 임대인과도 거래를 하기도 하는 등 누구와도 자유롭게 거래가 가능합니다.

*권리금의 3요소

  • 영업권리금 : 영업상의 이익을 환산한 금액, 쉽게 말해 순이익
  • 시설권리금 : 시설 가치를 환한산 금액
  • 바닥권리금 : 상권이나 위치, 유동 등 입지의 가치를 환산

권리금은 영업권리금/시설권리금/바닥권리금의 3가지 요소를 ‘총칭’하는 말입니다. 때문에 ‘권리금’이라고 한다면 기본적으로 이 모든걸 포함하는 의미라고 생각하셔야 합니다.

실제로 창업시장을 접하면 사람들이 단어의 의미를 저마다 다르게 사용합니다. 예를 들어 시설권리금을 ‘시설비’라고 지칭하여 나는 권리금을 받지 않는다는 식으로 말이죠.

용어를 정확하게 알고 있지 않으면 추후에 오해가 생길 확률이 있으니 이를 정확하게 인지해야 합니다. 사람들이 잘못 알고 설명한다는 것까지도 말이죠.

바닥권리금의 특성 완벽정리(뜻, 계산법, 거래시 주의점)

*권리금 보증금 차이
권리금은 ‘소멸성비용’ vs 보증금은 ‘환금되는 비용’이라는게 가장 큰 차이점 입니다.

보증금은 월세가 밀리거나 상가의 파손 등 여러 문제상황을 대비하여 임대인이 맡아두었다가 임대차 계약이 끝나면 돌려주는 돈입니다.

하지만 권리금은 처음 지불하면 없어지는 돈입니다. 임차인에게 지불했든 임대인에게 지불했든 마찬가지로 소멸합니다.

그렇다면 이 돈을 어떻게 회수해야 할까요? 좀 더 아래에서 설명드릴 권리금 회수기회 보호를 덧붙이면서 설명드리겠습니다.

*권리금 계산
권리금은 복잡 다단한 방식으로 계산됩니다. 영업/시설/바닥을 개별적으로 계산하기도하고 한두가지만 적용을 하는가 하면 모든걸 무시하고 한가지로만 계산하기도 합니다.

권리금 계산의 자세한 내역은 링크 글을 참고해 주세요.

*권리금 세금
권리금은 법적으로 인정받는 재화로써 거래시 부가가치세와 세금이 발생합니다. 부가세는 거래금액의 10%가 발생하며 세금은 기타소득과 지방소득세가 적용되어 거래금액의 8.8%를 납무하게 됩니다.

권리금 세금의 자세한 내역은 링크 글을 참고하세요.

권리금 회수기회 보호

  • 소멸한 권리금은 내가 직접 ‘매수자’를 찾아내 받아내야 함
  • 이 과정에서 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하게 법으로 정해둔 제도

권리금은 돌려막는 폭탄입니다. 솔직히 맞습니다. 내가 지불한 권리금은 지불하면 끝입니다. 양도인이 매출이나 순이익을 속인다든지 특수한 경우가 아니라면 말이죠.

그렇다면 수천만 ~ 수억원을 투자한 권리금을 회수하는 방법은 나또한 새로운 매수자를 찾아내서 권리금 계약을 체결하고 권리금을 받아내는 방법 뿐입니다.

이 과정에서 지난 수십년간 임대인들의 훼방이 있었습니다. 자기 건물에서 권리금을 주고 받는걸 인정못하는 사람들이 대부분이여서 임차인들끼리 몰래 몰래 거래를 해오곤 했습니다.

그러나 이제는 명백히 법에서 보호해주는 행위이기 때문에 어느정도는 안심하고 매수자를 찾으시면 됩니다. 물론 여전히 인식은 좋지 않기 때문에 임대인에게는 가급적 권리금을 받았다고 이야기 하지 않는게 좋습니다.

권리금을 받았다면 임대인 입장에서는 임차인의 약점을 잡은것이고 이를 빌미로 합법적으로 월세를 최대한 올린다거나 여러 장난을 칠 수 있기 때문입니다.

*권리금 회수기회 보호 기간은?
개정된 상가임대차 보호법(22.1.4)에 의하면 상가 임대차 계약이 종료되는 날을 기준으로 6개월 전부터 임대인은 특별한 사안이 있지 않는 한 권리금 계약을 체결한 신규임차인의 임대차 계약을 거절하거나 고액의 임차료를 요구하는 등 방해 행위를 할 수 없습니다.

*계약 종료 6개월이 도래하지 않은 경우
일반적으로 위 기간을 지키지 않아도, 장사 시작한지 몇 달 안되도 사정이 생겨서 나간다고 신규 임차인을 구해오면 계약서를 다 써줍니다.

당연한 거지만 계약이 끝나기 전 신규 임차인을 구하면 부동산 수수료는 현임차인과 새로 오는 임차인이 처리해야 합니다. 그런데 재밌는 점은 법리 해석을 보면 계약 기간이 끝나지 않아도 임대인이 부동산 수수료를 내는게 맞다고 해석합니다(??)

대신 이렇게 된다면 임대인이 자기 쌩돈 쓰면서 임대차를 써줄리가 없겠지요? 그래서 관례상 임차인들끼리 알아서 처리하는 겁니다. 그러면 웬만하면 임대차를 거절하지 않습니다.

간혹 거절하는 임대인이 있는 경우 문자, 녹취 등의 증거를 남기고 해당 기간이 도래할때까지 버티는 수 밖에 없습니다. 더군다나 경기가 안좋은 때는 임대차 계약 기간을 1년 단위로 쓰는것도 일종의 전략입니다.

*임대차 거절이 가능한 경우

  • 임차인이 3기의 월세를 밀린 경우 : 연속 3회여야 함, 냈다 안냈다 누적 3회는 해당되지 않음
  • 임차인의 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 임차인이 임대인의 동의없이 전대를 주었을 경우
  • 임차인이 고의/과실로 건물의 일부,전부를 파손한 경우
  • 아래 유형 중 한가지에 의해 건물을 철거하거나 재건축하기 위한 경우
    -계약 당시 공사시기 및 소요기간을 구체적으로 고지 하였을 경우
    -건물이 노후, 훼손 등으로 인해 안전사고의 우려가 있는 경우
    -다른 법령에 따라 철거, 또는 재건축이 이루어지는 경우
  • 그 밖에 임차인으로써의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 지속하기 힘든 중대한 사유가 있는 경우
  • 최초 임대차 계약기간을 기준으로 10년 이내의 기간일 경우에만 해당됨

참고자료 : 국가법령정보센터 – 상가임대차보호법

위의 내용 중 하나라도 해당되면 임대인은 신규임차인을 구해와도 임대차 계약을 거절할 수 있고 여러분은 권리금을 모두 날리고 나와야 합니다.

*권리금 불법 상가가 있다고?
상가임대차보호법 제10조5의(권리금적용제외)에 해당하는 내용입니다.

첫번째, 상가건물이 “유통산업발전법” 제 2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인경우(단, “전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법” 제2조1호에 따라 ‘전통시장’은 제외함)

두번째, 상가건물이 “국유재산법”에 따른 국유재산 또는 “공유재산 및 물품 관리법”에 따른 공유재산인 경우

위 두가지 경우에는 권리금을 주고 받을 수 없다고 합니다. 솔직히 이건 제가 경험이 없어서 풀이를 못해드리겠네요ㅜ 법령을 링크해 드렸으니 따로 읽어보시는걸 추천드립니다.