가게를 팔려고 마음먹으면 제일 먼저 드는 고민이 있습니다.
“건물주한테 말해야 하나, 말아야 하나.”
말했다가 월세 올려달라고 할까봐 무섭고, 말 안 했다가 나중에 계약이 틀어지면 그것도 문제고… 점포매매 할때 가장 고민을 많이해야 하는 부분인데요.
6년간 현장에서 직접 겪은 사례들을 바탕으로, 왜 이게 가장 고민을 많이 해야하는건지 초보자도 이해하기 쉽게, 그리고 어떻게 행동하는게 현명한 것인지 알려드리겠습니다.
점포매매, 임대인과 마찰이 생기는 실사례
10년간 못올린 월세 한방에 올린 건물주
저 : 사장님 월세가 100만원이라구요? 주변 대비 너무 싼데 임대인이 매장 파는거 알고 계세요? 월세 얼마에 계약 써주신대요?
양도인 : 괜찮아~우리 건물주가 돈 많고 정말 좋은 노부부셔서 그런거 욕심 없어. 내가 장사하는 10년 동안 오죽하면 월세를 한번도 올려달라고 안하시겠냐고 걱정 하지마!
저 : 아니 어쩌고 저쩌고 계속 설득 – – 후회하실건데요…(전 이때 이미 양도 진행 포기, 신경 끔)
이후 1년 정도 지났나요? 현장을 돌다가 매장이 바껴있는걸 확인하고 명함을 드리러 입장해서 새로온 사장님께 여쭤보니 월세가 250만원으로 올라있네요 ㅎㅎ;
10년간 못올린 월세 한방에 올리신거죠. 당연하게도 임차인을 구해올때마다 계약이 계속 빠그라 지고 새로오신분은 권리금을 거의 안주고 들어오셨다고 합니다.
양도인은 시간날리고 마음 고생 엄청하신거죠. 이런 일이 꽤나 자주 발생합니다.
상권 활성화로 건물주 마음에 바람이 드는 경우
저 : 사장님…건물이 너무 낡았는데…건물주가 리모델링이든 재건축이든 이야기 없어요? 이 라인 건물들 지금 죄다 다 때려부수고 새로 짓고 난리도 아니잖아요
양도인 : 아! 옆집이 저번달에 들어왔다니까! 건물주가 그럴 생각이면 미쳤다고 임대를 내주겠냐고! 무슨 가게 파는데 건물주한테 말을 하고 팔래! 당신 초짜 아냐?!
저 : 아니…사장님….옆 칸 국숫집 저기…인테리어 아무것도 없잖아요. 그냥 주방만 저렴하게 하고 인테리어 아무것도 없이 테이블 깔아놓고 자릿 발로 장사하잖아요? 그러면 개설비 몇천 들지도 않았을테고 바닥도 안주고 들어왔다는데 몇년 장사 바짝해서 돈벌고 털고 나가도 그만아니에요? 제 눈엔 딱 그짝으로 보이는데? 이거 지금 임차인 구해와봤자 위험요소가 너무 많아요. 하다못해 임대인한테 슬쩍 떠보기라도 하세요. 저도 시간이 돈인 사람인데 눈에 빤히 보이는 위험을 어떻게 감당해요
양도인 : 아! 실력없으면 하지마!!
현재도 재건축은 하지 않고 있지만 그 시점을 기준으로 2년 뒤, 권리만 5억 부르던 사람이 타업종으로 폐업하고 나감. 이 경우는 안봐도 비디오…건물주가 새로 오는 사람에게 다시 그 돈 받고 양도하기 힘든 조건으로 계약서를 요구하는 경우엔 결국 권리금 포기하고 나가야함. 리모델링이나 재건축 조항을 넣었을 확률이 높음…ㅎ 그게 아니더라도 임차인에게 불리한 조건을 내민다는 소리ㅠ
호인이던 건물주가 괘씸하다고 임대료를 올리는 경우
A급 점포 개발 건, 테이크아웃 매장을 찾던 중 가게를 계약시킴, 양도인은 들어온지 몇달 안됨. 근데 업종이랑 상권이랑 안맞아서 매출이 재미가 없어서 파는것.
급하게 진행된 건이라 이 경우는 임대인에게 통보를 못했지만 들어올때 이미 20만원을 올렸고 양도인과 문자 나눈것도 교양있어 보여서 큰 폭의 인상 확률은 없을거라고 낙관함
근데…부동산에 갔더니 임대인이 할머니께서 완전 노발대발 함…
이유는 ‘몇달만에 이 좋은 자리에서 가게 팔고 나간다는게 말이되냐? 들어올때 당신 나한테 뭐라 그랬어? 어? 잘해보겠다고 임대료 잘 쳐달랬지? 100만원이나 덜 받는거 20만원만 올렸더니 지금 나 몰래 권리장사 하고 나가는거잖아? 어? 감히 날 갖고 놀아? 어?’
뭐 대충 이런식………….쇼맨쉽인지 아닌지는 모르겠지만 어쨌든 이분의 논리는 이랬고…2시간을 설득했지만 결국 졌음…임차인이 자리를 너무 마음에 들어했기 때문에 20만원 인상하고 들어감
대신 수수료 깎이고 욕 오지게 먹음…ㅜ
임대인에게 미리 통보할지 말지 먼저 고민하고 점포매매를 진행하시길 바랍니다!
점포매매, 임대인에게 통보해야 하는 이유
- 점포매매는 임대차 계약서로 최종 완성됨
- 계약서를 써줄 권한은 임대인에게 있음
- 임차인이 바뀌면 임대인은 임대조건에 욕심을 내게 될 확률이 높음
- 우리 건물주는 호인이십니다 – 그런거 없음, 당신의 착각임
보통 점포를 양도양수 하려고하면 권리금을 얼마나 받을 수 있는지, 어디를 통해 팔아야 하는지만 고민합니다.
하지만 거래를 많이 해본 분들이라면 가장 먼저 임대인과 협의를 할지 말지를 가장 먼저 고민합니다.
고생해서 점포를 인수할 사람을 찾아내서 권리금 계약서를 체결해봤자 임대인이 임대차 계약을 거부하거나 현재 임대조건보다 훨씬 높은 월세를 요구하면 바로 계약이 깨지기 때문입니다.
‘월세 인상은 5%까지 아닌가요?’ 라고 묻는데 그건 ‘현 임차인’에게 해당하는 것이지 주변 시세와 현저하게 차이가 나는게 아니라면 100만원 받던 월세를 200, 300으로 계약하자고 해도 합법입니다.(주변 시세가 200~300 수준이 아닌데 요구하면 권리금 회수 방해로 볼 수도 있죠)
그리고 우리 임대인이 내가 장사하는 수년간 월세를 안올렸고, 사람이 정말 좋으니까 새로 오시는 분들도 걱정할거 없다? 이런 말은 본인 혼자 생각이지 그런 임대인은 존재하지 않습니다. 존재해도 존재하지 않는다고 가정을 깔고 임대인을 바라보셔야 합니다.
임차인이 장사를 할 동안 월세를 올려달라고 말 못하다가 새로 임차인이 오면 그동안 못올린 월세를 한번에 올려달라는 성향의 임대인도 많고 그 시기에 힘든 개인사정으로 인해 욕심을 내기도하고 사람 속을 누구도 알 수 없습니다.
더욱이 건물 매매가만 바라보며 사는 건물주들에게 월세 = 매매가 이기 때문에 임차인 입장에서 그들을 이해하려고 하는 태도 자체가 잘못된 것입니다.
때문에 항상 임대인을 경계하는 태도를 가지고 점포매매 하기 전에 임대인에게 연락하여 새로 오실 분과 보증금, 월세, 관리비, 특약내용, 업종제한 등 계약서를 어떻게 써줄지 확답을 받고 그 조건으로 들어오겠다는 임차인을 구해야 계약이 깨지지 않습니다.
점포매매, 임대인에게 통보하면 안되는 이유
그렇다면 무조건적으로 임대인에게 연락하고 새로운 임차인을 구할테니 임대조건을 확답 달라고 해야할까요? 문제는 그것도 답이 아니라는 겁니다.
점포를 양도양수 하겠다는 것은 ‘권리금’을 받고 나간다는 것이고 권리금을 받았다는 것은 임대인 입장에서 봤을때 내가 을(乙)이 되는 것입니다.
‘이것봐라? 임차인은 권리금을 지키기 위해 내가 원하는건 웬만하면 다 들어주겠네? 그럼 새로 오는 사람한테 월세를 높여 불러도 어떻게든 계약을 체결시키겠지?’라는 생각을 하게 될 수 있다는 겁니다.
실제로도 이런 문제가 생기는 경우가 많기도 하구요. 바로 이 지점에서 임대인에게 통보를 해야할지 말아야할지 고민에 빠지게 됩니다.
점포매매, 임대인에게 통보해야할까? 숨겨야할까?
위의 두가지 설명은 정면으로 충돌하는 내용입니다. 이때 가게를 양도양수 할 사람은 자신의 매장의 컨디션과 임대인의 성향, 상권의 분위기, 경기 등을 종합적으로 고려해서 임대인에게 말을 할 지 안할지 결정해야 합니다.
첫번째로 내 매장이 장사가 잘되고 높은 권리금을 받을 수 있다. 그리고 장사 잘 되는것을 임대인이 알고 있다면 가급적 알리지 않는 것이 확률적으로는 낫습니다. 임차인을 구해온 뒤에 어떻게든 구워삶든 돈을 먹이든 계약서를 체결시키는게 확률적으로는 나은 경우가 많습니다.
이 경우 새로오는 임차인을 먼 친척이나 사촌 등으로 소개해서 계약을 체결하는 방법을 쓰기도 합니다. 가족이니까 권리금도 거의 없이 넘겨줬고 임대조건도 잘 좀 해달라는 식으로 말이죠
두번째로 내 매장이 장사가 고만고만하고 높은 권리금을 받기도 어렵다면 임대인도 이미 그 사실을 알고 있을 확률이 높습니다. 이 때는 그냥 가감없이 통보하고 임대조건을 확답 받는게 낫습니다. 이 경우 상권이나 자리가 뛰어나지 않기 때문에 신규 임차인이 알고 온 월세에서 조금만 올라도 계약이 깨질 확률이 더더욱 높아지기 때문입니다.
세번째는 상권 분위기 입니다. 내가 몇년전 들어올때보다 상권이 활성화되서 임대료 시세가 올라간다면 높은 확률로 임대료가 큰폭으로 뜁니다. 차라리 임대인에게 통보하고 월세를 확답 받아서 진행하는게 낫습니다.
이도 저도 도저히 모르겠다면 내가 권리금을 받고 나가는게 임대인 입장에서 나한테 뭔가 빼먹을 수 있는게 있는 상황인지 아닌지를 고민해 보시길 바랍니다.
점포매매 임대인에게 통보하는 방법, 주의점
- 계약만료 6개월 전 이내, 통보
- 문자, 통화 녹음, 녹취, 내용증명 등 증거 남겨놓기
- 보증금, 월세, 관리비, 특약 내용, 제한 업종 등 가능한한 자세하게 협의하기
모든 행위의 결과는 당사자의 책임입니다. 본인이 임대인 성향을 고려해서 신중하게 결정하고 행동하되 어떤 결과가 나오든 본인 책임입니다.
법적으로 내가 안전할 수 있는 방법을 잘 알고 진행해야 합니다. 가능한 계약 만료일 6개월 이내의 기간에 건물주에게 통보하고 확답을 받고 증거를 남겨야 합니다.
모든 대화와 문자, 전화 통화는 증거로 남겨놓으셔야 하고 대화를 하는 중간 중간 자연스럽게 두번 세번 확답을 받아놓는게 좋습니다(의도적으로 자꾸 유도하면 임대인도 기분이 나쁘겠죠?)
그리고 분명하게 분쟁이 일어나면 반드시 변호사 상담을 받아 내용증명을 보내야만 정식으로 절차가 이루어지고 본인에게 유리하게 돌아가게 됩니다.
물론 이런 일이 발생하지 않게 미리 상황을 잘 컨트롤 하는게 베스트지만 항상 대비를 하셔야 합니다.